广州番禺圣鑫广场的全程报告终稿.doc

2009年12月9日 北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang 前言 首先非常感谢*****（以下简称“贵司”）对于华夏柏欣（北京）经营管理顾问 有限公司（以下简称TCBL或“我司”）的信任和支持，作为一间致力于为国内 商业地产开发提供全程专业服务的港资服务企业，我司对于此次能够有机会与 贵司合作进行商业地产开发顾问服务工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地 产开发实力和我司专业的商业地产开发、运营经验，能够成功打造卓越的商业 项目； 在市场分析方面，我司主要在前期戴德梁行公司报告基础上，总结分析并更新 部分市场信息及提出我司在商业方面的专业意见与看法，从而对项目定位规划 提供较准确、完善的可行性方案。 本次商业策划顾问报告主要包括市场研究分析、项目定位分析、项目商业规划、 项目租金分析等方面的完整建议。 思路 项目发展背景基础 ?城市化进程、城市经济与规划 ?城市商业发展状况与趋势 ?消费群来源、消费习惯、消费水平 ?项目区位、项目交通、项目规模 解析城市 解析消费 解析项目 项目发展要素 ?类型、档次、功能 ?业态、租户、组合方式 ?布局、动线、交通、设计 本项目可持续发展的 定位与规划战略 结论 城市经济 城市规划 城市商业 消费特征 项目条件 ?城市经济与产业 持续发展 ?人均收入增加， 消费形态转变 ?城市南拓发展， 人口增加 ?城区轨道交通趋 于完善，带动区 域发展 ?本项目规划为区 级商业中心 ?市桥核心商圈独 树一臶，但业态 与硬件设施较落 后，传统百货与 街铺为主 ?新兴商圈尚在规 划发展 ?城市缺乏代表性 的购物中心 ?体验消费型商业 落后 ?周边中高档居住 楼盘聚集 ?家庭消费与个人 时尚消费为一体 ?地铁辐射力强， 吸引华南板块、 广州市区消费 ?商业规模超过12 万平方米，利于 完善的业态组合 ?处于行政、教育、 商贸、交通中心 ?接驳地铁与城市 主要快速路，交 通便利 辐射全番禺的区域中心型体验购物中心 纲要 ? ? ? ? ? ? 解析城市 解析消费 解析项目 项目定位 项目规划 租金评估 1.0 解析城市 ?城市经济 ?城市规划 ?城市商业发展状况与趋势 1.1 城市经济 ? ? ? 珠江三角洲腹地 广州南拓重点区域，工业及出口基地 旅游业和房地产业发展迅速 广州市区 番禺区地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三 角”的中心位臵。全区总面积786.15平方公里，户籍人口97.51万 人。 番禺是广州“南拓”重点区域，区位优势明显，水陆交通便利， 是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一，旅游和房地 产业发展迅速。 番禺有国家5A级旅游景区长隆旅游度假区，国家4A级旅游景区莲 花山、宝墨园等和祈福新村、丽江花园、华南新城、碧桂园等时 尚商住楼盘。 资料来源：《政府信息网》 佛山 顺德 番禺区 1.1 城市经济 番禺区在金融危机的情况下，经济仍高速发展，08年增长率高于广州 市整体，城市经济环境处于较优状态，有利城市商业发展。 10000 8000 6000 4000 2000 0 15.30% 15.00% 4116 471 13.80%70511 13.80% 7051 14.70% 6068 13% 5116 596 547 628 8216 13.10% 12.30% 728 3917 9.80% 8.50% 360 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009上半年 广州GDP(亿元) 广州GDP增长率 番禺GDP（亿元） 番禺GDP增长率 ?番禺区近5年经济总量持续高速增长，08年GDP总量达到728亿元。 ?在08年国际金融危机背景下，番禺GDP增长率仍保持了很高的增长速度，达到13.1%，高于广 州市整体水平，更远远高于全国平均水平。 ?08年番禺经济总量在广州各城区中排列第5名(前四名分别为：天河、越秀、萝岗、白云区）。 番禺区08年经济保持高速发展，说明其经济基础较为雄厚，区域内部产业与消费需求较稳 定，对经济危机的抵御能力较强，这也说明番禺未来在商业地产、购物中心发展方面具备扎 实的基础。 资料来源：《政府统计公报》 1.1 城市经济 人均GDP超过1万美元，社会经济发展进入新阶段； 服务业、商贸业、高端消费品的需求大大提升； 高端商业形态——购物中心的发展进入快速上升通道。 广州人均GDP，（按常住人口算） 番禺人均GDP，(按户籍人口算) 番禺人均GDP，(按