广州市花都区房地的产市场调查报告.doc

广州市花都区房地产市场调查报告 一．花都区概述 花都位于广州北大门，广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。 1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。花都区城区（新华镇）人口28.38万。花都区共有11个镇。区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。 花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。花都的自然资源、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。 二．花都区房地产概况 近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。 进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加快了抢滩步伐。花都以其低廉的地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。 花都除天然的地理优势外，还有强劲的产业作为地区经济发展的推动力。新机场投入使用后，国际商务、国际游客等将为花都注入勃勃生机，相关产业也将随之兴旺。据统计数字显示，今年花都区仅整车制造产值就达到120亿元，零配件产值达20亿元，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车基地，规模达到50平方公里的汽车工业园。 空港物流业的发展也成就无限的商机，世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心也正式落户花都，预计空港物流业的快速发展将会吸纳更多人才加入花都的发展；皮具业的发展也缔造出品牌的神话，“中国皮具之都”集聚效应正显示出强大的感召力，越来越显示出举足轻重的地位；珠宝产业则展示出蓬勃魅力，作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝交易平台。业内人士分析，这些产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。 另外，从政府已经公布了地铁七、八、九号线的规划方案，其中九号线将从花都中心城区经过。起终点分别是汽车城和人和站，预计2013年底可以开通投入使用。这一消息的公布不仅对于优化广州北部市区交通，推动花都区的基础产业具有重大意义，而且对于花都楼市的发展更是打了一支强心针。 花都目前常住人口有76万，目前当地的房地产消费还是以当地人及相邻的广州白云区人口为主。随着国际知名企业进驻花都，近10万名的从业人员需要置业花都，庞大的消费群给花都楼市注入蓬勃的生机。地铁的利好拉近了广州市区与花都区的交通距离，来自广州地区的客户也呈现上升的态势，随着花都各项配套的完善，应该会吸引越来越多的广州人到此置业。 而对于其它的众多房地产商来说，在广州城区拿地成本日益高昂的大环境下，人口、资金、及城市多项功能的高度集中已使中心城区不堪重负，寻求新的出路成为必然选择，因此花都以土地资源丰富、地价低成为华南板块之后的新选择。目前，香港合和集团、澳门雅宝集团、中山雅居乐集团、碧桂园集团、祈福集团与恒大集团等都已相继进驻花都楼市。 从投资成本而言，目前花都的洋房价格多在3000－4000元之间，比相邻的白云区便宜不少，跟番禺比就更实惠，作为低成本居住是不错的选择。目前广州市旧八区的商品房交易均价已达7000多元/平方米，番禺平均房价也高于5000元/平方米，但目前花都房价的水平大约在3200～3500元/平方米之间，像区府板块，虽然地价已从两年前的60—70万/亩上升到目前160—170万/亩，但该区域的新盘均价也就3500元／平方米左右，而且还有很大的上涨空间。 为此，我们对花都区的房地产业充满信心。 三．花都区住宅项目新盘分析 １．雅居乐项目分析 　　雅居乐项目是花都最著名的楼盘之一，在价格上也将其它楼盘远抛脑后，可谓是花都房地产市场上的领头羊。雅居乐在花都发展的住宅项目分为三期，一期雍华庭，二期花样巴黎，三期名门十八，一、二期位于迎宾大道，隔路相连，均为现楼，现已售完，三期位于区府东侧在建