建筑工程项目后评的估报告.doc

PAGE 烟台【海信慧园】项目 后评估报告 烟台海信房地产后评估工作小组 二○○九年五月 烟台【海信慧园】项目后评估报告 前言： 烟台海信慧园项目用地通过公开拍卖后方式，于2005年10月23日从烟台开发区彩云房地产公司和烟台市国土资源局开发区分局签订了三方协议，彩云房地产公司竞得后，协议转让给我公司的开发区G-1地块，并于2006年4月23日正式动工，至2008年7月全面入伙，于2009年5月达到后评估时点（数据截至时间为：2009年5月1日） 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 烟台海信慧园项目后评估过程中，由于结案持续的时间较长，人员的不断变动、更换等原因，结案过程不够顺利，但大部分同事能够认真对待，努力工作，总部的研发中心和成本管理部积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 核心内容提要 【投资管理评估】 烟台慧园一期项目是海信地产烟台公司以转让方式于2005年10月23日从烟台开发区彩云房地产公司和烟台市国土资源局开发区分局签订了三方协议，彩云房地产公司竞得后，协议转让给我公司的开发区G-1地块，该地块是我公司在烟台公司开发的首个项目。 该项目的重要意义在于为在烟台开发的首个项目并已经完全销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年多的的经营建设，目前该项目已经基销售完毕，销售良好，各项财务指标表现较好，作为首个开拓烟台市场的项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在工业区把握项目的销售节奏，对于周边企业高度依赖的项目如何顺应市场的形势规避风险从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得较好，收入增幅超过成本增幅，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期。成本方面控制的也不错，成本增加的幅度不超过5%的控制目标。但目前的成本控制，仍属粗放型，在建设过程中各类变更频繁，设计、采购、建设等环节遇到变更时，没有把这些环节的小变更纳入到总体成本控制的大环节中考虑，无法实施对成本的动态控制。 从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 本项目位于烟台开发区，规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。 本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体研究、卖场包装、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为区域中档住宅的规划设计工作积累了宝贵经验。 【营销工作评估】 烟台海信慧园项目作为集多层、院景、高层、商业的多物业形态复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，海信慧园项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，提升了烟台市民对住宅居住的观念，奠定与巩固了烟台公司在开发区的市场领导者的地位；为二期的开发和销售奠定了基础。 【发展进度、工程管理评估】 项目发展周期总体控制符合计划要求，工期从2006年4月开始至2008年10月全面交付，工期约历时2.5年，工程质量总体控制良好，基本体现了精细化施工的管理理念，部分如地下一层返潮问题等局部分项工程控制效果不佳。 【成本管理评估】 项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 【项目概况及评估综述】 项目概况 烟台慧园项目是海信地产烟台公司首次以转让方式于2005年10月23日从烟台开发区彩云房地产公司和烟台市国土资源局开发区分局签订了三方协议，以总价1.002亿元，楼面地价919元/平方米，88.9万元/亩获得的烟台海信慧园项目。 项目地处烟台市开发区昆仑山路与秦淮河路交汇处：宗地位于烟台市开发区；宗地西临昆仑山路，南临秦淮河路，东临烟台市国税局宿舍小区，北临规划预留地。 宗地交接状况状为净地，原是南低北高的坡地，由于从地块内取土，致使地块变为比周边道路低3至4米的凹地；地块的东侧是新建小区，西侧是荒地，规划为技术学院二期用地。（加当时交接的土地照片） 宗地南侧是城市次干道秦淮河路，西侧是城市次干道昆仑山路，周边100米范围内无公