广东壹号国际文化的广场项目整体策划案231858707.doc

广东壹号国际文化广场项目策划案 作者：罗勇 2006-10-04 20:41:56 ?????????? 广东壹号国际文化广场项目???????????????? 策 划 案 ?????????????????? 策划人：罗勇??? 网络编号：030929026 时间：2005年5月第一部分：项目总论1、?项目及市场背景1、本项目是在广东省政府提出建设“文化大省”，广州市建“文化强市”的号召下，由广州市快快实业与广州东江饮食集团共同投资在原花地广场的基础上进行改造后经营；2、中国文化产业市场庞大，仅图书的年销售额就达到75亿美元，是全球增长最快出版市场，而且还在以每年3亿多美元的速度增长。据统计，中国目前人均购书经费不到欧美的10％，可挖掘的潜力很大；3、广州市是全国的大型商业中心之一，众多专业市场、批发市场云集，其市场大多面向全国或者全球，并且有“广交会”等名牌商业活动为广州吸引全国各地和世界各地的商客。4、以天河城为首的一批综合性商贸中心由于其良好的地理位置和成熟的经营，已经为其在广州市场奠定了坚实的基础，百货商场再难有所作为。5、通过对广州市场初步调研，能反应“南国文化”、“岭南风情”、“西关风情”等商业性广场暂时空缺，项目开设的岭南文化艺术城将文化定位为“中国传统民族文化”，以“岭南文化”为主线。6、项目的主建筑外形为一全场200米的巨型邮轮，可打旅游牌。2、?地理交通位置l?文化广场位于地铁一号线和珠江隧道出口、芳村立交的交汇点；l?地铁芳村站的三个进出口与广场直接相通；l?三十几路公共汽车途经，l?项目方圆0.5公里内公交站台有：l?芳村汽车客运站距离项目1公里；l?高速公路等交通要道直通佛山、南海、顺德、番禺；l?项目周边大型商圈：芳村美食街、好又多超级市场、南方茶叶市场、花卉批发市场、花鸟鱼虫市场、皇朝家居博览中心、东莞家具广场、白鹅潭风情酒吧街、黄大仙祠等。3、?可行性研究结论经过对本项目的可行性研究，该项目的经营能力良好，可以达到预期的经营状况；社会效益良好，能带动文化及相关产业的发展，提供就业岗位，为当地的税收做出一定贡献；为当地居民创造文化、休闲、娱乐的生活条件。该项目的投资、规划及经营可行。 ? 第二部分：市场分析市场调查1、地理位置及交通状况：壹号国际文化广场位于花地大道一号。此地是芳村大道、花地大道、龙溪大道、东教北路等各大交通要道的交汇点。是通往南海、佛山、顺德、番禺的交通要道。地铁芳村站近在咫尺，同时，有（1路、15路、55路、57路、71路、74路、75路、81路、181路、217路、219路、281路、556路、823路）等三十多路公交车途经广场。2、广场周边商圈情况：广场对面为零售巨头——好又多芳村超市（广州单体面积最大的分店），附近有东山百货及芳村区配套成熟的花地城广场等，是芳村区最繁华的黄金地段。（1）南方茶叶市场???????位于芳村大道中洞企石路，占地面积103，052m，是交易额最高的茶叶市场。（2）国际茶叶贸易中心位于花地大道坑口金道花苑。（3）白鹅潭风情酒吧街???? 位于珠江畔的白鹅潭风情酒吧街首期全长680米，经营面积为24000多平方米，是广州市目前惟一一条经市政府统一规划的酒吧街。（4）花鸟鱼虫市场位于花地大道中，整个市场面积达7万平方米，成为亚洲最大最集中的市场。（5）博皇家私、金海马、东方家园、东莞国际家具等形成广州西部大型装修材料和家具市场。2、芳村区域人口结构（1）人口密度???????? 指标区?人口数量（万人）?土地面积（平方公里）?人口密度（人/平方公里）?城镇人口比重(%)???芳村区?32.38? 42.3?7600?100%???广州市区?? 852.58? 7434.4??? 2293?90.45%?芳村区的人口密度远远高于广州市平均水平,随着珠江隧道的交通条件的改善,更多的居民愿意到芳村购房置业,据统计，2002年芳村区的居民总数仅有18万,而今年增长到32.32万人,两年时间内其人口增长率已达到80%.对芳村经济推动起到了巨大推动作用,随着时间的推移,芳村必将成为广州西部经济、文化的亮点。（2）芳村区人口变化：?项目?人数?项目?数量???年末人口?323800人?人口密度?7600人/平方公里???出生人口?2882人?平均每天出生?8人???死亡人口?2558人?平均每天死亡?7人?（3）人口性别比例?项目?数量???男性?171614人???女性?152186人?注：全区常住户总人口为323800人。其中，男性171614人，女性152186人；出生率为8.9 ‰，死亡率为7.09 ‰，自然增长率为1.81‰。3、