彬县迎春城市花园的商住楼建设项目可行性分析报告.doc

彬县迎春城市花园 商住楼项目可行性报告书 西安星源房地产开发有限公司 二零一三年二月 目 录 第一章 项目背景 1.1 企业基本情况 1.2 企业资信情况 1.2.1公司资产负债情况 第二章 项目基本情况 2.1 项目立项情况 2.2 项目基本情况 2.3 项目建设内容 2.4 项目可行性研究说明 第三章 市场分析 3.1 区域市场特征 3.2 区域竞争者分析 3.3 项目SWOT分析 3.4 今后市场的预测 3.5 销售策略与对象 第四章 投资估算及资金筹措 4.1 投资估算依据及说明 4.2 投资估算 4.3 回款情况 4.4 借款偿还 第五章 财务评价 5.1．评价依据 5.2．财务评价 5.3．财务分析 5.4 项目现金流量分析 5.5 项目资金筹措计划及银行借款偿还计划 第六章 可行性研究结论 第一章 项目背景 1.1、企业基本情况 西安星源房地产开发公司成立于2010年7月，注册资本1000万元，法定代表人王守金，办公地址西安市莲湖区环城西路中段78号1栋二区1505室。公司由多年从事房地产行业的资深人士创建，有着深厚的房地产开发，桥梁工程建设背景。公司是主要经营房地产开发，物业管理，房屋租赁，建筑工程施工，路桥工程，市政工程，土石方开挖工程的施工，园林绿化工程施工，装饰装修工程施工。 企业有健全的管理组织机构（详见附件1），现有各类工程技术管理人员30人，其中有高级职称四人，中级职称8人，大专以上学历18人。 公司法定代表人简介： 王守金，男，1961年生，四川人，大学文化，1985年参加工作，西安公路学院交通土建工程专业毕业，工程师、经济师。2002-2007年“天朗.蔚蓝花城”“天朗.蔚蓝人家”“天朗.蔚蓝印象”共计40万余平米工程总承包项目负责人。其中，天朗蔚蓝印象二期工程荣获西安市建设工地“文明工地”荣誉称号。2005年起，荣升陕西省工商联川渝商会副会长。现任陕西豪崧嫄置业有限公司、西安星源房地产开发公司董事长兼总经理。 1.2企业资信情况 1.2.1公司资产负债情况（详细见附件二） 第二章 项目基本情况 2.1项目立项情况 一是根据彬县人民政府审批土地件，彬地字[2009]第24号《关于城关镇迎建村预留土地安置用地的批复》，将位于泾河新区12.91亩国有土地划拨给彬县城关镇迎建村建村使用，用于该村的预留地补偿； 二是该村预留补偿用地四址界限以彬县城市建设规划及县新征办安置地勘测成果为依据； 三是该村预留补偿用地严格按彬县城建规划用途进行建设； 四是该村预留土地根据《中华人民共和国城市规划法》第三十六条和国家有关规定，经审核，本项目建设符合城乡规划要求； 五是本项目建设符合《城市居住规划设计规划》、《城市拆迁管理条例》、《住宅设计规范》、《住宅建筑设计标准》、以及建筑工程交通设计、停车场设置、道路绿化规划及设计规范、高层建筑设计、防火规范等条件。公司在陕西咸阳市彬县县城创新东路南侧（彬县改水办对面）地段开发迎春城市花园工程项目。该工程占地12.91亩，总投资1.15亿元，总建筑面积61103.27平方米。地上建筑面积54329.09平方米，其中，住宅建筑面积45388.05平方米，商业建筑面积8941.04平方米；地下总建筑面积6774.18平方米，建筑密度为30.31%，容积率为4.20，绿地率为36.50%，地下停车位150俩，总户数438户。 彬县迎春城市花园位于彬县步行街东段，该项目的建成可以带动住宅、娱乐、餐饮、商业等行业的繁荣发展，将为彬县经济发展注入新的活力，为彬县城市建设锦上添花。 2.2 项目基本情况 一是本项目地处位置。该项目东起彬县气象局大门口道路，南至彬县气象局北段围墙，西至彬县廉租房道路，北至彬县步行街东段，土地面积大约为19.40亩（12935.50㎡），该地块属彬县一类地段。 二是建设规模与目标。该项目建设用地面积为12.91亩（8606.79㎡），容积率为4.20，开发周期为俩年时间：土地价格每亩30万元，根据彬县国有土地使用权挂牌出让价为每亩200万元左右。 三是周围环境与设施。该项目位于彬县县城商业街东段，交通便利。西侧为彬县县城中心地段，东侧为彬县姜嫄雅居及城中村改造地段，北面为泾河开发区和教育中心、体育中心、医疗中心，南侧为行政区域。 2.3．项目建设内容 规划2栋1#2#楼及裙楼商铺。目前已动工1#楼、2#楼，1#楼施工至19层；2#楼施工至13层；另有配套商铺面积计8980平米在主体完工时动工。该项目已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》《商品房销售许可证》等五证。 2.4 项目可行性研究报告说明 此可行性研究报告是由西安百花投资咨询有限公司受西安星源