当前房地产开发十的大强势理念.doc

当前房地产开发十大强势理念 我国房地产企业发展面临着五大挑战： 1、资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，房地产开发受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。 2、理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在住区建设和市场竞争中的重要立足点。 3、市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。企业必须由“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变认真进行产品结构和价位的调整。 4、品牌的挑战。住宅建设已逐步向以质量提高为主转变。品牌成为很大的挑战。拥有品牌，才能拥有竞争优势。 5、效率的挑战。我国住宅产业仍是粗放经营，表现为“一高两低两长”：能源消耗高，为发达国家的 3—4倍；劳动生产率低，住宅建造效率仅相当于发达国家的1／6—1／5，美国和日本年人均竣工面积为110—140平方米，而我国还不到30平方米；科技进步对住宅产业的贡献率低，仅为30％左右；开发周期长；资金占压时间长。造成这些问题的一个重要根源，就是产业化、现代化水平低下。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越靠近，土地供应也日益规范、公开。房地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出。开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等。 面对上述挑战，我国房地产开发与时俱进，不断出现新的理念。 (一)“节能省地”理念 “绿色建筑”涵义包括三个方面： (1)为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间； (2)在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源；土地、水、材料等资源； (3)最低限度地影响环境。“节能省地”是“绿色建筑” 核心内容。中国的绿色建筑有其自身的特点，其核心就是节能、节材、节水、节地、保护环境。近年来出现的“绿色建筑”、“生态建筑”、“环保建筑”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等概念都是围绕“四节一环保”提出来的，都是要实现建筑的可持续发展。 1、“零能建筑”。不用矿石燃料(如石油、煤炭等)产生的能源。电饭煲、冰箱、热水、照明等用电，全靠太阳能。用电量为同类建筑的30％。墙壁保温层厚30厘米，冬暖夏凉，冬夏均不用空调，采用先进的通风设备。 2、“零二氧化碳排放屋”。冬天采用生物资源锅炉。燃料是用麦杆压成的圆柱小颗粒，二氧化碳排放量远低于麦杆生长过程从大气中吸收的二氧化碳。 消除三个认识上的误区。 误区一：把“绿色”单纯看作是“绿化”，绿地率高就是绿色。正如人们误解“绿色食品”就是含叶绿素的食品。真正意义上的“绿色建筑”是特指遵循可持续发展原则，按照有关经济技术规范指标的要求进行规划、设计、施工、管理，并经过专门机构认证，许可使用绿色建筑标志的无污染的建筑。 误区二：绿色建筑提高了居住成本。节能省地型绿色住宅总体上是降低了居住成本。美国：“初期成本“(一次性建造成本)只占全寿命周期成本的5％至 10％，运营和维护成本占60％至80％。另有调查显示：只要采取经济实用、切合实际的节能措施，新建住宅节能投资和老住宅节能改造成本，约为80—120元／平方米．通过产生的节能效益，一般可以在5年左右回收。 误区三：采用一两项节能省地措施就是绿色住宅。绿色建筑技术是一个集成体系。包括节能、节水、节材、节地方面的各项技术措施。节能措施中最重要的是保温隔热。但单项节能技术措施往往难以奏效。要“从头到脚”，从屋顶到地板，从外墙、分户墙到门窗，都要采用适当的保温隔热措施。要特别关注门窗的保温隔热。传统建筑节能材料大多是把节省能源消耗定位在建筑主结构、主墙体节能性能的改善上。现代建筑普遍使用的玻璃门、玻璃窗、玻璃幕墙、玻璃棚顶等结构的能耗控制，与国外相比，差距还很大。发展绿色建筑要为“普通人”的生活考虑，实实在在地解决最广大的一般住宅和普通建筑的问题。而并不在于设计和建造一些高技术水准的高标准的建筑。要发展同时具备多重立体化功能的玻璃贴膜：隔热节能、安全防护、防弹防爆、美化装饰、单向透视、保护室内隐私等。推广各种效果好、造价低的遮阳技术： ——窗户活动内遮阳措施 ——窗户活动外遮阳外遮阳措施 ——窗户固定外遮阳 ——百页窗 ——屋顶遮阳 ——外墙遮阳 1、活动内遮阳措施和活动外遮阳措施能有效降低夏季空调耗冷量，节能率高达20％左右。特别是木制百页卷帘外遮阳措施，能把太阳直射辐射阻挡在室外。具有较大的热阻，有效地减少通过窗户的温差传热损失。因此空调年耗冷量节能率高达61．9％。活动遮阳措施对建筑冬季室内热环境几乎不产生影响。 2、固定遮阳的方式对模型空调年耗冷量的影响也非常显著。建设部、科技部印发了《绿色建筑技术导则》。建设部颁布了国家标准《绿色建筑评价标准》。建设部二OO