存在转租情况赁合同纠纷案中几个难点问题的分析.docVIP

存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析 　　翁秀明 程德刚 　　【编者按】 本案是一起典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参考价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了深入细致的分析，并明确了认识：一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何确定，这关系到案件的审理范围问题;二是租赁合同解除时增设物应当如何处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。 　　要点提示 租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼请求，如果提出亦应作为另外一个诉讼;合同解除时租赁物上新增物的处理在当事人没有约定时应根据租赁物性质、可利用价值及当事人过错确定归属和补偿，并且原则应当遵循合同相对性原则。 　　一审法院查明：1998年5月3日，某居民委员会(甲方)与某公司(乙方)签订《续租合同》，将位于某地的综合配套楼于1998年2月31日一次性转交给某公司由其续租;同时还约定某居委会将位于某商场东邻31号楼房三层于1998年5月1日一次性转交给某公司由其续租。此外，合同还约定了两租赁物的范围、租赁期限、租金缴纳时间方式以及双方的权利和义务等。其中第三条最后一款约定，“以上租金不能及时缴纳，每超期一天罚款一千元”;第四条第(一)款第七项约定，“允许乙方在经营期间与外单位联营和租赁使用”，第(二)款第二项约定，“租赁终了，乙方对自身添置的资产及设备有处理权(动资归乙方，不动产归甲方)。合同签订后，某公司在29号综合配套楼后建附属楼、美食城宾馆楼各一座，并在综合配套楼内增设电梯，进行了内外装饰。同年5月10日，某公司将31号楼转租给某投资中心，该中心又在租赁物南边建三层楼房作为招待所，安装了配电设施、水电暖，并对内外进行了装饰。2001年11月29日，某公司将29号综合配套楼及增建的宾馆楼转租给曹某。2002年7月11日，某居委会和某公司签订了一个《还租金协议》，内容为：某公司欠某居委会2001年租金10万元，2002年应缴租金70万元，共计80万元;经双方协商在2002年7月29日还40万元，剩余部分(40万元)在2002年12月30日还清，如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃。2002年7月30日，某公司归还了第一个40万元，因其未按约定归还租金，某居委会于2003年6月向东营市中级人民法院提起诉讼;同年6月24日，东营市中级人民法院按照有关法律规定指定利津县人民法院对该案进行审理。庭审中，经山东正大信会计师事务所对涉案资产进行评估，某公司增设的固定资产现价值为4 151 740.00元(不包括电梯)，某投资中心增设的固定资产现价值为469 527.18元(不包括对承租楼房的装饰)。另查证，某公司因未参加2001年度年检而被工商管理部门吊销营业执照。初审庭审中，某投资中心要求作为有独立请求权的第三人主张权利，并以某居委会和某公司作为共同被告，要求其赔偿在转租初期增建的固定资产的投资，法院依法合并审理。 　　某居委会诉称：1998年5月3日，某居委会与某公司签订楼房《续租合同》，将原租给他人的楼房两座一并续租给某公司使用。某公司未按合同约定交纳租金，已构成严重违约，另外又以某公司法定代表人的名义将两座楼房分别转租给两个第三人。加之某公司营业执照被吊销，无资格继续履行租赁合同，请求法院判令解除双方续租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，违约金249 600元;判令第三人交出所占用的楼房;判令某公司承担案件诉讼费。后某居委会在初审中变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 175 000元，违约金780 000元;重审时某居委会又变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 885 416元。 　　某公司答辩并反诉称：某公司拖欠部分租金属实，但《续租合同》不应解除;某公司被吊销营业执照可由其法定代表人继续履行原合同;即使解除合同，某居委会也应将某公司在租赁物上的添置财产(四层楼房一座、电梯一套)折价550万元赔偿给某公司;《续租合同》约定的违约金过高，应予减少;不应将他人列为第三人参与诉讼。对某居委会增加的诉讼请求，认为自诉讼开始，涉案租金及违约金就不应增加，此要求不应得到支持。 　　某投资中心诉称：1998年我方转租了某公司续租的东赵楼房后，按照合同的有关约定，在某居委会的地皮上并经其同意建起招待所，共投资3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委会与某公司给予我方新建楼房、配电设施补偿费621 015.90元;赔偿装饰、装修、水电暖及其他设施损失费889 693.63元;赔偿违约金500 000元。 　　曹某述称：我应该参