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市场及竞品调研报告 瑞发置业营销部  一、成都商品住宅市场现状 2011年1-2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98.91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13.66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案，一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。 图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势 但从成都商品住宅必威体育精装版周供需状况来看，市场走势不容乐观。首先是商品住宅供应情况，在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套。从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后。 图2：成都主城区商品住宅周供应走势 商品住宅成交量再度萎缩，520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。在限购令即将“满月”之际，一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。 图3：成都主城区商品住宅周成交走势 总结： 从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上，每周成交量也较为平稳。直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。限购令之前，各楼盘抢备案。限购令一出，观望气氛骤起，再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。 由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛，因此对成都市场确实会造成实实在在的影响。预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。  二、竞品追踪 根据项目产品相似度、客户重合度、区域位置以及价格相似度，营销部将以下项目列为本案竞品。龙湖·北城天街、华润·银杏华庭、万科·金色领域、福晟·钱隆天下、富临·成都A区、合能·西贵金沙、建发·金沙里为竞品。 竞品基本概况比较 开发商 龙湖北城置业 华润置地 万科光华置业 四川云星房地产 四川富临实业 合能地产 建发 地址 五块石蓉北商贸大道 金牛王贾大道 光华大道 双林路228号 一环路南四段 金沙遗址路 金沙遗址旁 板块 五块石板块 五块石板块 光华板块 建设路板块 高升桥板块 金沙板块 金沙板块 环域 二环至三环 二环至三环 三环外 一环至二环 一环 二环至三环 二环至三环 占地面积 300亩 35.4亩 74亩 20亩 60亩 45亩 54亩 建筑面积 70万平米 7.31万平米 29.9万平米 8.4万平米 24万平米 12万平米 16.5万平米 容积率 3.75 3.1 4.98 4.65 4 2.78 2.8 绿化率 30% 30% 25% 25% 31% 40% 30% 总户数 1626 750 2052 713 2000 429 1334 总栋数 8栋 5栋单体，编号7栋 18 5 6 6 5 车位比 1：0.8 1:1 1:0.7 1:0.8 1:0.6 1:1.8 1:0.8 物业类型 综合体 多层、高层住宅及商业 高层住宅及公寓 高层住宅 小高层住宅 小高层住宅 高层住宅以及公寓 装修状况 精装 毛坯 精装 毛坯 毛坯 精装 毛坯 精装标准 1500元/平方米 -- 1500元/平方米 -- -- 4200元/平方米 -- 销售状况追踪 春节前各概况 项目名称 龙湖·北城天街 华润·银杏华庭 万科·金色领域 福晟·钱隆天下 富临·成都A区 合能·西贵金沙 建发·金沙里 上次开盘时间 2010年12月4日 2010年12月18日 2011年1月14日 2010年12月5日 2010年8月21日 2011年1月3日 2011年1月16日 推量 204套 180套 138套 150套 -- 98套 184套 开盘销售率 100% 19.4% 36% 87% -- 38% 43% 成交均价 9500元/平方米 9200元/平方米 10000元/平方米 9200元/平方米 11000元/平方米 14000元/平方米 11400元/平方米 开盘优惠 团购优惠8%，老业主额外优惠1%，全款和按揭均优惠3% 一次性优惠5%，按揭4% 一次性优惠2%，按揭优惠1% 开盘当天额外优惠，排号1%，开盘当天选定1%，一次性3%，按揭1% 全款87折，按揭9折 开盘排号客户交5万抵10万，一次性优惠4万/套，按揭优惠2万/套 全款优惠6%，按揭5% 2月下旬