成都中海国际社区启动区定位跟物业发展建议.ppt

中海成都国际社区项目启动区定位及物业发展建议 谨呈中海兴业（成都）有限公司 项目研究工作的阶段划分 上阶段工作成果回顾 整体开发思路及启动区位置 启动区目标 市场4500元/平米楼盘具有的各项特征 启动区目标分解（期望结果，R2） R1，非期望结果 R1（非期望结果）与R2（期望结果）产生的矛盾 大盘启动模式研究 大盘启动模型 蔚蓝海岸的开发策略 大盘的启动模型 黄埔雅苑的开发策略 波托菲诺的开发策略 大盘启动模型 四季花城的开发策略 大盘启动模型的结论 大盘的启动模式 参照大盘启动的一般规律，结合本项目规划，启动区规模约10万平米 启动区定位 定位考虑原则 一、符合整体定位 二、吻合现阶段目标客户习惯 启动区定位诠释 客户定位 目标客户需求与本项目的拟合度分析 启动区策略 配套物业发展建议 启动区选址标准 两种启动方案代表 两种启动方案优劣势分析 方案一基于现实的启动区选址，启动开发难度低，符合政府形象展示的目标。但对区域价值建立较弱，开发目标需要在中后期努力实现达成。 方案二是基于目标的启动区选址。有利于快速建立区域价值，获得较大开发收益，但前期需要与政府谈判，投入资金量大，风险加大。 配套物业发展建议 国际公寓访谈要点 定位国际公寓的原因 从自身资源条件、市场需求考虑，国际公寓有足够的支持，且有利于实现开发远景目标 配套物业发展建议 五种学校经营模式 学校经营模式初步判断 推荐办学模式 参股方的主要权利和义务 配套物业发展建议 启动区文化活动中心选址 启动区文化活动中心兼卖场功能： 1、符合卖场选址标准 2、会所作为启动区的配套，有利于展示效果 卖场规划 文化活动中心卖场功能规划 文化活动中心的功能定位以避免亏损作为首要考虑因素 各种功能参考规模 配套物业发展建议 商业街定位 Block国际风情商业街区的位置确定 看楼路线及价值展示 看楼路线设计思路 Block国际风情商业街区的设计要点 7－10米的街道，集市型商业精神的回归 局部一层，商业与休闲氛围的融合 二楼通过连廊连接 相邻楼宇的连接处理，人流畅通无阻 商业街主要指标 商业街注意事项 商业街注意事项 配套物业发展建议 道路及导识系统确定要素 道路及导识系统 1、外围导示系统——城区界定 1、外围导示系统——城区界定 1、外围导示系统——城区界定 1、外围导示系统——广告牌 1、外围导示系统——路旗 1、外围导示系统——形象墙 2、区内导示系统——导识视觉统一 2、区内导示系统——外部视觉统一 2、区内导示系统——铺地视觉统一 配套物业发展建议 园林景观——市场现状 园林景观设计原则 园林景观——分组团设计 园林景观——商业广场 园林景观——社区中庭及景观主轴 园林景观——组团中心庭院 园林景观——关键节点示意 园林景观——休闲空间 配套物业发展建议 市场状况 1-5月，成都市商业物业发展迅猛，供应同比增长310％，销售同比增长111％ 楼盘在三环外逐渐兴起，带动周边商业配套设施的成长，三环外商业销售旺盛，销售增幅达394％ 片区消费力分析 以半径三公里划定商业影响范围，辐射的人群主要为： 高新区 三环外成都市民 金牛乡 高速发展的高新区人口素质较高，消费力有较大的提升空间，但现阶段大商业没有明显的强消费力人群支持 市场分析结论 制定商业分期开发计划必须解决的核心问题 1、如何应对前期商业氛围淡薄的问题 参考方案 参考方案 参考方案 2、区域商业中心的业态业种规划 规划方案业态业种示意 经营业态参考(1) 经营业态参考(2) 商业开发时间计划制定原则 商业开发时间计划 启动区产品组合开发的一切原则基于CVA，即“竞争的价值增加” 启动区产品类别及其特征分析 各类产品在市场中的份额和在竞争态势中的表现 由产品类别分析可知 多层住宅目标市场份额大，但竞争激烈，可以通过产品差异性及区域特质带动销售。可作为启动区的主力产品。 情景洋房和叠拼别墅市场认可度较高，但价格竞争大。可通过产品综合品质和卖场展示带动销售。可作为启动区的少量产品。 国际公寓是市场的空白产品。竞争不激烈，但目标市场小，不宜大量开发。 目标客户需求决定产品的户型面积和功能需求 本项目国际公寓的户型面积参考成功案例，并以终极客户的需求制定。 国际公寓成为国际社区的标志性产品，从外观和内部设施上应与常规住宅略有区别 本项目所处区位具有成为外籍人士集中居住地的潜质 目前中高端市场的在售楼盘是我们确定启动区户型面积的主要参考依据 多层住宅户型面积区间参考成都市场成交统计数据和近期热销户型面积 多层住宅增强竞争价值关键因素是产品创新，赠送使用面积或空间。如：凸窗、错层阳台、阳光房等。 错层阳台——奇偶层的观景阳台可赠送面积 附送面积的做法 户内花园 叠拼别墅户型面积参考市场主流户型面积 叠拼别墅