戴德梁行物业管理跟楼宇交付课程.ppt

物业管理楼宇交付 物业管理知识培训 物业管理之楼宇交付 物业管理知识培训 楼宇交付培训内容： 物业管理的基本环节 1.1 有关政府文件的准备 1.1 有关政府文件的准备 1.1 有关政府文件的准备 1.1 有关政府文件的准备 1.1 有关政府文件的准备 1.2 应准备的收楼文件（一） 1.2 应准备的收楼文件（二） 1.2 应准备的收楼文件（三） 1.2 应准备的收楼文件（四） 1.2 应准备的收楼文件（五） 1.3 行政人事部在交楼前应做的准备工作（一） 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（二） 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三） 1.3 行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四） 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（一） 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（二） 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（三） 1.4 工程部在交楼前应做的准备工作（四） 1.5 物业管理部在交楼前应做的准备工作（一） 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（二） 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（三） 1.5 物业部在交楼前应做的准备工作（四） 1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（一） 1.6 保安部在交楼前应做的准备工作（二） 1.7 清洁、绿化工作的安排 1.8 模拟交楼工作 另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑） 一、土建类： 1.空鼓裂纹 业主询问为什么多处出现空鼓裂纹? 空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、 地面及顶棚的检查 使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层 解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后 期装修是否有影响。 国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 每自然间不多于两处不大于400平方厘米 踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm 2.房间几何尺寸 业主询问:层高过低,房屋长宽不对等 房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。 简易检测工具：卷尺 简易检测方法： 长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM－1.5CM属合理范围. 层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-1999 2003版) 解释依据:国标规范GB50096-1999 2003版 《住宅设计规范》 层高偏差多大在合格范围? 国标规范GB50204-2002 《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定 ±10mm内合格 3.墙面地面平整度 业主询问:为什么墙面或地面不平整? 墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。 地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。 专业检查方法： 2M靠尺和楔形塞尺 将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。 解释依据:GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 缝隙偏差值不大于4mm 4.检查有无渗漏现象，检测地面、墙面防水。 业主询问:目前未使用或未出现雨天,如何知道地面、墙面是否渗水? 检查渗水： 查看墙体是否有水迹，有水渍则渗漏。（卫生间顶面、墙身、墙角接位、外墙及厨房、阳台顶面、管井部位等地方） 检查防水层: 国标规范GB50209-2002规定:厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层.一般来说卫生间地面,厨房、阳台竖向管口作局部防水处理. 防水层是否均匀,防水材料铺设后必须做蓄水实验以检测防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h无渗漏为合格. 解释依据:国标规范GB50209-2002 《建筑地面工程施工质量验收规范》 5.地面找坡 业主询问:为什么房屋内有的地面倾斜? 在做地坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处的水平高度最低,避免积水. 检测方法:泼水测试.通水试验. 二、门窗类： 业主询问:门窗过紧不便开关,玻璃有划伤. 1.观感质量 门框、门扇、窗框及五金件是否锈蚀、破损、变形、严重划伤、碰伤等;接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气. 2.门窗配件 主要是五金配件、胶条、毛条 五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等. 检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等. 3.开启灵活度 检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测)