第02讲-房地产价格：本质、决定跟波动.pdf

第二讲 房地产价格 第二讲 房地产价格 主讲：钱铭杰 主讲：钱铭杰 内容提要： 1. 房地产价格的多种具体形式与本质、特性及其构成。 2. 从成本和供求等角度对房地产价格决定方式的探讨。 3. 外生的经济变量对房地产价格的影响分析。 一、房地产价格的形式与本质 现代产权经济学认为, 商品交易的本质不是物品物质 商品交易的本质 上的转移, 而是一组权利的转让。因此, 商品交易的前提 权利的转让 就是存在一组明确界定的、专有的、可转让的和可实施 的财产权。 也就是说, 支配交易的客观基础是物品或资源的占有 支配交易 者对它所拥有的权利, 价格只是对附着于这一物品上的权 价格只是对附着于这一物品上的权 利的衡量, 具体地说, 是对经济利得权的衡量, 它只有在 利的衡量 能向各交易当事人表达正确的激励信息时, 才能有效地引 导资源的配置。 对于房地产来说, 涉及房地产这一财产客体的产权有 多种, 除房地产所有权( 房地产所有者在法律范围内拥有 所有权 的最完全权利) 外, 还有使用权、地上权、永佃权等等。 使用权 地上权 永佃权 房地产交易是房地产产权的交易, 交易价格就因交易 中转让的权利的种类、范围的不同而不同, 形成不同的产 权价格。 从本质上说, 房地产价格是一种产权价格, 是房地产 从本质上说, 房地产价格是一种产权价格, 是房地产 权利的未来收益价格。 权利的未来收益价格。 房地产产权是未来对房地产利用中如何获益、如何受 房地产产权 如何获益、如何受 损的权利。 损的权利 能够用于交易并且具有价格形态的房地产产权一定是 明确的、有收益能力的和可转让的。只有产权明晰, 人 产权明晰 们才可能对产权的未来收益能力形成合理的预期, 从而 合理的预期 形成合理的、双方都能接受的价格。 价格 对产权主体所拥有权利的范围及变化的规定, 实际上 限定了他未来获取收益的能力, 因而也就决定了房地产 交易的价格。 1. 房地产所有权价格 1. 房地产所有权价格 房地产不管是自用还是出租他人使用, 只要利用 得当就会长期为房地产所有者带来一笔稳固的收入 流，即房地产租金。 房地产租金 房地产价格不过是资本化的租金, 即未来期望租金 房地产价格不过是资本化的租金, 即未来期望租金 收益折现的总和。房地产价格无非是出租房地产的资 收益折现的总和 本化的收入, 因而本质上不过是租金收益权的体现。 用公式表示为:P= R/ r 。其中,R 为每年租金纯收 P= R/ r 入；r 为房地产基准贴现率。 2. 房地产使用权价格 2. 房地产使用权价格 房地产使用权价格是一定期限(n) 租金的购 买, 也即使用者在未来一定期限内可获租金的折现之 和。用公式表示为: R ⎡ 1 ⎤ P ⎢1− n ⎥ r ⎣ (1+r) ⎦ 3. 房地产抵押权价格 3. 房地产抵押权价格 房地产所有权或使用权都可以用于抵押获得贷