第八章节 房地产开发项目融资.ppt

第八章 房地产开发项目融资 第一节 房地产资本市场 一、房地产市场与资本市场 二、房地产企业融资 三、? 房地产开发贷款与土地储备贷款 房地产开发项目相关贷款的共同特征，是以所开发的房地产项目(土地或在建工程)作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保 （二）土地储备贷款 土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 土地储备贷款对象： 经省市人民政府批准成立的土地储备中心，或受政府委托依法从事土地收购、整理及储备工作的企业法人； 经工商行政管理部门核准登记的企业法人，已取得人民银行颁发的贷款证； 经营管理规范、财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 土地储备贷款通常用拟储备地块的土地使用权作抵押。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。 土地储备贷款的主要还款来源是土地出让收入。  四、 房地产抵押贷款 ??? 房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。 我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。 （四）金融机构对房地产抵押物的要求 (1)合法设定房地产抵押权 (2)择优选择设押的房地产 (3)合理确定抵押率 （抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度 (4)处置抵押物的渠道畅通 五、房地产抵押贷款二级市场 利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。 六、 房地产投资信托 （一）房地产投资信托的涵义 房地产投资信托(Real Estate lnvestment Trusts，REITs)是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。 起到投资代理作用 （二）房地产投资信托的分类 （三）房地产投资信托的特征 (1)流动性好 (2)市场价值稳定 (3)高现金回报 (4)有效分散投资风险 (5)抵御通货膨胀 第二节? 房地产金融风险 一、房地产开发贷款的风险与风险管理 四、房地产投资信托基金风险及其管理 （一）风险 经营风险 市场风险 利率风险 （二）风险管理 提升专业化经营水平 提升规模经营水平 吸引机构投资者参与 制定积极稳妥的经营战略 建立优秀的管理队伍 第三节?? 房地产项目融资 一、房地产项目融资的概念 在融资过程中的存储、信贷关系，都是以房地产项目为核心。 二、房地产项目融资方案 （一）融资组织形式的选择 （二）资金来源选择 常用的融资渠道包括：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构(信托投资公司、投资基金公司、风险投资公司、保险公司、租赁公司等)的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入等。 中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款 （六）融资方案分析 1、资金来源可靠性分析 资本金、债务资金 2、融资结构分析 资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例 3、融资成本分析 资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费 债务融资成本一般通过计算债务资金综合利率来判断、计算。 资本金资金占用费需要按机会成本原则计算。 4、融资风险分析 资金供应风险、利率风险和汇率风险 第四节 金融机构对项目贷款的审查 企业资信等级评价 企业素质 资金实力 企业偿债能力 经营管理能力 获利能力分析 企业信誉 企业在贷款银行的资金流量 其他指标 金融机构对开发建设项目的审查 见P138 第五节 房地产开发中的机构投资者参与 机构投资者的类型和投资特点 房地产市场对机构投资者的需求 机构投资者对房地产市场的参与 * 第八章 房地产开发项目融资 退休基金 抵押型REITs 保险公司 抵押贷款支持证券 商业银行 债务融资 退休基金 权益型REITs 企业 房地产上市公司 个人 权益融资 公众市场 私人市场 市场渠道 融资分类 房地产资本市场结构分类 权益融资： 债务融资： 通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式 权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险 传统上主要是在私人市场融通，随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高