第九章节物业管理.ppt

三、计费方式 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 （1）包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制时，物业服务费用的构成包括：物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 （2）酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金，实质是实报实销制。 住宅专项维修资金可以用于（ ） A．有线电视管线的维修 B. 购买国债 C. 已过保修期的电梯 D 因个人过失造成公共楼道破损 E．小区路灯维修 【答案】B.C.E 【解析】住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。有线电视管线的维修依法应该有有线电视主管部门维修，因个人过失造成公共楼道破损因由个人承担赔偿责任。 四、费用构成 物业服务费（X）实行包干制的，其构成包括：物业服务成本（X1）、法定税费（X2）和物业服务企业的利润（X3）三部分， 即:X=X1+X2+X3 实行酬金制的，预收的物业服务资金（X），包括物业服务支出（X1）和物业服务企业的酬金（X4）两部分，即:X=X1+X4 包干制或者酬金制，物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。 其构成一般包括以下部分： ①管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 在物业管理区域内，由物业服务企业接受委托代为收取供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。 业主支付固定物业费，盈亏由物业服务企业承担的计费方式是（ ） A . 佣金制 B. 酬金制 C. 包干制 D. 承包制 【答案】C 【解析】包干制是指由业主向物业服务企业支付固定服务费用，盈余和亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （2009）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的( )交存住宅专项维修资金。 A．使用面积 B．套内建筑面积 C．共有面积 D．建筑面积 【答案】D 【解析】商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。 （2008）物业管理经费的来源主要有（ ）。 A．定期收取物业服务费 B．住宅共用部位、共用设施专项维修资金 C．物业服务企业的酬金 D．物业服务企业的经营收入 E．开发建设单位给予的支持 【答案】ABDE 【解析】见物业管理经费的来源主要有以下几个方面：一、定期收取的物业服务费 二、物业公共部位共用设施设备维修资金 三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润 四、政府多方面的支持 五、开发建设单位给予一定的支持。 感谢您对本课程的关注，欢迎提问！ 本 章 主 要 内 容 1. 物业管理概述 物业管理的概念 2. 物业管理的相关制度 《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系 管理规约制度 业主大会制度 物业承接查验制度 住宅专项维修资金制度 物业管理的特征 收费原则 价格管理方式 计费方式 费用构成 3. 物业服务收费管理 一、物业管理的概念 （一）物业的含义 物业一词是由英语的“Estate”或“Property”引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及配套的设施设备和相关场地。 第一节 物业管理概述 （二）物业管理的含义 国务院《物业管理条例》第二条指出：“物业管理是指业主通