3房地产市场.ppt

链接：房地产泡沫与过度开发 （二）过度开发 过度开发有时也称为房地产“过热”，是指市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 诱因： 1.开发商对市场预测的偏差； 2.开发商之间的博弈和非理性行为； 3.开发资金的易得性。 链接：房地产泡沫与过度开发 （三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系 区别 房地产泡沫 过度开发 反映的内容 市场价格和实际价值之间的关系 供求关系 严重程度 严重程度更高、危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落 严重程度稍轻 在房地产周期中的阶段 一般出现在周期循环的上升阶段 一般存在于循环的下降阶段 参与者动机不同 表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，通常为增加限期的购买与囤积 表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常为获得长期受益 视频资料 腾飞中国：1992年 海南房地产泡沫 /his/200811/529a8f6f-042f-42f0-bcc3-bbb38b06c91d.shtml 海南“疯狂”房价令人担忧出现房地产泡沫 /programs/view/l8nwSYHrN9c/ 鄂尔多斯的空城计，唱伤了谁？ /u49/v_NjQxNjc0Mzg.html 3.3房地产市场的参与者 房地产市场 土地所有者或土地使用者 开发商 政府及政府机构 金融机构 建筑企业 专业顾问 消费者或买家 房地产开发者和开发企业的角色 房地产开发活动的发起者 是开发创意、规划设计、投资融资、工程建造和市场营销环节的协调管理者 是开发风险的主要承担者 开发利益的主要分享者 链接1：房地产开发企业 1.房地产开发企业的设立 2.房地产开发企业的资质管理 一级、二级、三级、四级、暂定资质 3.资质审批 一级资质由省、自治区、直辖市住房城乡建设行政主管部门初审，报国务院住房城乡建设行政主管部门审批； 二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门制定。 视频资料： 杨澜专访万科董事长 王石 任志强vs潘石屹：我们该不该买 /p/finance/consume183461201241.html 链接2：房地产市场的政府干预 （一）政府干预房地产市场的必要性 （二）政府干预房地产市场的手段 视频资料 郎咸平说.我们需要怎样的房地产调控 /v/b1251940913.html 本章主要内容： 3.1房地产市场概述 3.2房地产市场的运行规律★ 3.3房地产市场的参与者 3.1房地产市场概述 一、房地产市场的概念 传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。 房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定的时间段内，达成的所有房地产交易的总和。 二、房地产市场的结构 国家 房地产公司 房地产公司 房地产消费者 房地产消费者 房地产消费者 房地产消费者 房地产一级市场 房地产二级市场 房地产三级市场 一级市场： 是国家垄断市场，国家作为特地所有者将土地使用权投入市场运行，其投入总量、地块价格和交易方式等均由政策根据国家整体利益而确定。 二级市场： 是经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场，如：城市土地使用权的转让、房地产开发公司的商品房出售等。 三级市场： 是消费者进行房地产交易的市场，如私房出售、租赁等。 一级市场 （土地市场） 二级市场 (房地产增量市场) 三级市场 (房地产存量市场) 市场供应方 政府 房地产开发商 业主 市场需求方 房地产开发商、 投资者 业主 业主 市场竞争 供应方垄断供给， 需求方竞争 在特定物业类型和特定区域内开发商垄断竞争 接近完全竞争市场 市场价格 政府主导， 开发商参与 开发商主导定价 双方协定， 自由议价 三、房地产市场的特征 市场供给垄断性 广泛的经济外部性 周期性 权益性 区域性 竞争不充分性 3.2房地产市场的运行规律 一、房地产市场基本要素 影响房地产需求的因素有哪些？ 影响房地产供给的因素有哪些？ ①该房地产商品的价格水平， ②消费者的收入水平， ③消费者的融资能力， ④消费者的偏好， ⑤相关商品的价格水平， ⑥消费者对房地产市场未来发展的预期。 ①该房地产商品的价格水平， ②各种房地产的开发建设成本， ③供给者的融资能力， ④该种房地产的开发技术水平， ⑤开发企业对房地产市场未来发展的预期。 二、房地产市场的影响因素 社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律环境 技术环境 资源环境 国际环境 三、房地产四象限分析模型 三、房地产四象限分析模型 使 用 市 场 资 产 市 场