4-01投资性房地产教本.doc

教案内页（课堂讲授备课用） 序号：6 章节名称 《《企业会计准则第3号---投资性房地产》解读 教学目的和要求 本章是新准则制度下新增的章节，因此侧重培养学生在理解投资性房地产的定义特征的基础上要求掌握： １.投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理． ２.投资性房地产的转换和处置（1）转换的两大类（成本模式和公允价值模式），即四种情况（2）投资性房地产的处置 本节课要求掌握投资性房地产的定义特征以及投资性房地产的后续计量成本模式，公允价值模式下各自的账务处理． 教学重点与难点 投资性房地产的后续计量 （1）成本模式（2）公允价值模式 教学课件名称 传统教学方式(板书)结合多媒体形式 讲授内容 时间分配 教学方法采用: 1.多媒体(课堂习题)与板书(重点应笔记内容)结合方式讲解, 在讲解完成一个知识点时,辅以习题加深具体的理解. 2.以实际的例子，提问、作业结合方法使学生掌握。 3.．展开课堂讨论，几种特殊方式下的房产出租是否作为出租方的投资性房地产． 第一节　投资性房地产的特征与范围 　　一、投资性房地产的定义及特征　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　投资性房地产主要有以下特征：　　1.投资性房地产是一种经营性活动　　持有目的是为了出租或资本增值后转让。　　2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产　　3.投资性房地产有两种后续计量模式　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。　　二、投资性房地产的范围　　（一）属于投资性房地产的项目　　1.已出租的土地使用权　　应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权　　体现了管理者的持有意图。　　需要注意的问题：　　（1）这里不包括闲置土地 　　（2）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。　　3.已出租的建筑物　　应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。　　注意：　　（1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。　　（2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。　　（二）不属于投资性房地产的项目　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。　　企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。　　2.作为存货的房地产（房地产开发公司开发的商品房）。　　【例题1·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。　　A.房地产企业开发的准备出售的房屋 　　B.房地产企业开发的已出租的房屋 　　C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 　　D.企业以经营租赁方式租入的建筑物　　　【答案】B 　　【解析】选项A，应作为存货；选项C，应作为无形资产核算；选项D，以经营租赁方式租入的建筑物应作为出租方的资产，不属于承租人的资产，更不属于出租方的投资性房地产。需要注意的是，以经营租赁方式租入再转租的建筑物也不属于企业的投资性房地产。　　　　 第二节　投资性房地产的确认和初始计量 　　一、投资性房地产的确认和初始计量　　（一）投资性房地产的确认　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　（二）投资性房地产的初始计量　　总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：　　1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。　　在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。　　　2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。　　注：这里的“自建投资性房地产