1309第四章节零售商业物业管理.ppt

国外经验： 一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50％以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；主要承租户承租的营业面积应达30％以上；其余的20％由一般承租户承租，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。 不同货品经营店铺的组合 组合 不同形式、层次店铺的组合 不同商业结构的组合 基本、主要、一般承租户的组合 位置分配： 应充分考虑各零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为等因素的影响和效果。 常见组合： 服装与鞋帽店搭配 冷饮店与快餐店为邻 高销售密度零售业务趋向于中心位置 承租人服务需求 特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理 家具店的装卸服务 银行的保安服务 营业时间上的特殊要求 等 处理原则：谁受益，谁付费 不能显著影响相邻经营人 3．商业物业租金 （1）基础租金 也称保底租金（与承租人经营业绩不相关） （2）百分比租金 常以商业年总营业额为基础计算（也可以月、季度营业额计算），取其一定的百分比，作为基础租金的附加部分。 现实中超额百分比租金更普遍。 百分比有固定和变动百分比两种形式。 （3）租金的调整 消费者价格指数变动率 可依据 零售物价指数变动率 等来调整租金上浮议定比率。 通常基本和主要承租户可5年调整一次，一般承租户1年调整一次。 （4）租约制定 须对一些特殊事项做具体规定，如： ①关于每一独立承租单元的用途——防止擅自更改，影响整体 ②限制同类承租人——防止恶性竞争 ③限制承租人在一定地域范围内重复设店。 ④营业时间规定应以最大商户为准，以便统一管理（可做动态调整） ⑤公用面积维护（发展商保留一定特权） ⑥广告、标志与图形 统一规划，以求整体效果 ⑦折让优惠 ⑧其他 租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。 作业一： 1．综述商业物业管理的主要内容 2．调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点，并提出改进建议。 第四章 零售商业物业管理 第一节 概述 一、零售商业物业概念 原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。 现在：销售物品、服务为主的多功能物业。 二、零售商业物业的类型 按产权性质分有： （１）即时转移产权型（先售后赎） 经营上称为投资保本型 （２）分散产权型 大型物业分开拆散出售（可以反租） （３）统一产权型 一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权 按规模和辐射范围分为： 社区型、片区型、区域型、城市中心型 按结构分：敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型 按出售商品类别分：专业型和综合型 按功能分：综合性的专业购物中心型 商住两用型 零售商业发展动态：从传统的百货商店， 向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化等方向转化、发展。 三、零售商业物业运作的主要理论 1．中心地理论 消费者单一目的购物不会选择离家较远的地段（购物效用最大化）。 一次购物能买回多种不同商品可以吸引购物者远行。 2．同类零售店聚集理论 降低价格不会引发垄断 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素 消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降 低不确定性 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应 实践经验： ● 较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价格竞争） ● 高档商品零售店需引入较多同类店 3．需求外部效应理论 主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主力店至关重要 可以给主力店较大租金折扣优惠 应用： 将主力店安排在物业内主要通道的两