xxxx419 楼市评论--世联地产.doc

土地新政难抑高房价 新年伊始，中央政府开始剑指高房价。 　　3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。《通知》中明确指出：各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地；同时五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清。 　　该项政策的出台可以看作是政府部门对今年两会代表们怒斥高房价呼声的一种回应，其背后的逻辑不难解读：出发点是规范土地市场的运行秩序、抑制开发商的非理性拿地行为，在降低市场竞争的同时促使土地价格下降，并进而通过地--房的传导机制来平抑房价，最终实现民生问题的优化和社会一统的和谐。 　　历史照进现实 政策效力恐难改观 　　我们认为，地--房传导机制自身的缺陷决定了该项政策难以在短时间内收到预期的效果。尽管长远来看具有一定的积极意义，但从历史经验来看，仍摆脱不了类似政策远水解不了近渴的现实结局。 　　我国房价节节攀高的历史走势就是有力的佐证。在调控乏术的情况下，房价犹如脱缰的野马一样势不可挡。相关数据表明，从04至09年，全国房价一路上涨且增速过快，年度涨幅分别达到17.8%、14%、6.3%、14.8%、0.3%和21.1%，而其中又以09年居首。与此同时，从04年以来，国家出台的相关调控措施数以百计，但效果终不明显，高房价也一直是民间的热门话题。在今年的两会上，高房价依然备受诟病。温总理史无前例地在政府工作报告中以较长的篇幅对抑制高房价进行了阐述，并在多个场合发表了对平抑房价的决心，住建部部长姜伟新也说房价稳定不行也得行。 　　从更深层面来看，导致我国房价屡调屡高的最主要原因还是在于调控措施未能触及导致高房价的根源--土地供应不足，地价攀升导致房价上升；住房供给不足，供需失衡推动房价走高；市场上投资、投机盛行，热炒房价上行。　　而《通知》的出台正是尝试从房价的源头--土地来对高房价进行调控的。但是，从05年的打击炒地，抑制投机、06年的遏制违法违规，清理闲置和别墅用地、07年的加强处理闲置土地，闲置费按地价20%征收，开发商需全款拿地，不得分期付款、08年的商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年、09年的开发商首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%等一系列相关措施的最终市场反应来看，该项政策的效力预期并不十分乐观。 　　变化超越预期 政策意愿将遭落空 　　政策试图提高土地市场的进入门槛、降低市场竞争程度进而拉低地价的意愿基本会落空。《通知》中有相关条款明确指出竞买保证金不得低于出让最低价的20%，这对广大开发商而言无疑设立了土地市场的进入门槛。而在此之前，对于竞买保证金的缴纳额度，国土部并没有统一的规定。此项措施乍看可行，但在当今的房地产市场，在竞争+合作模式盛行的今天，其很容易就被中小开发商以抱团的形式予以击破，而对广大财大气粗的龙头企业而言，该项政策更是形同虚设，09年年底广州亚运村土地项目的拍卖就是最好的例证。 　　政策督促开发商加大开工面积、提高市场供给以期在短时间内平抑房价的最终目的也基本不可行。《通知》中提到五成地价款必须1个月内交清，剩余地价款在1年内交清，并且一旦开发商囤地或未如期竣工，将在一定时间内不得再拿地。该项条款对土地市场而言，无疑是进一步完善了相关的惩罚机制，明确了具体的开工期限，对缓解市场的供需矛盾具有一定的积极意义。但是，地-房的传导机制决定了该政策目的不可能在短时间内见效，最终效果至少在两年之后才能看到。就目前楼市高企的房价而言，该项措施只能算是一剂慢药，难以救得了急症。 　　深入分析之后，我们无奈地发现此次调控政策虽然力度有所加大，但效力依然将不尽如人意。唯一值得欣慰的是，它明确了今年政府在楼市调控层面的态度，使世人继续对后市抱有希望。 【撰写：世联地产市场研究部 张聚峰 李凌】 二、寒意正在消退 成交反弹在即 2010年2月份，在调控政策和农历新年等因素的影响下，中国楼市度过了一个寒意十足的春节。相关数据也表明，全国20个重点城市2月份成交总量环比下降了51%，同比下降40%。其中一线城市平均环比下跌51.1%，二线城市环比跌51%，20个城市中仅有沈阳成交量环比出现了上升。市场形势的急转直下严重打击了消费者的消费信心，观望气氛也开始在市场中出现，08年的楼市梦魇仿佛又要重新上演。 　　但是，通过对节后三周全国房地产市场的观察，我们惊喜地发现目前笼罩在楼市中的逼人寒意正在慢慢地退却。伴随着人气的重新回升，成交量的反弹将为期不远。 　　多重因素导致成交下滑 　　2月份，全国房地产市场成交量的急剧下滑是多重因素综合作用的结果： 　　在政策层面，近期密集出台的调控政策也对市场成交产生严重的冲击。在经历了