滨州祥泰麒麟阁地产项目推广方案计划.ppt

二OO八年祥泰·麒麟阁推广方案 佳辉伟业 目录 一期剩余房源情况 二期高层基础数据 二期高层户型数据 工程进度情况 一期施工计划： 1、现状说明：2、13、22、23、24、27号楼已经施工到标准3层，3号楼施工到标准4层。 2、计划春节后2008年3月1日开工，2008年8月30日完成所有工程。 二期施工计划： 1、2008年1月10日至2月5日完成施工图设计 2、2008年1月18日至3月10日完成桩基施工 3、2008年3月10日至11月30日完成主体施工 绿化计划 1、一期绿化：2008年7月15日至2008年10月30日 2、麒麟湖区施工： 2008年1月10日至3月30日完成湖中心及护岸的处理 2008年4月1日至5月30日完成沿湖岸边铺装 国家政策 宏观政策情况：近期部分国家政策 国家对房地产业的调控会逐渐加大，如9月27出台的《关于加强商业性房地产 信贷管理的通知》直接导致“二套住房”首付款比例不得低于四成，贷款利率不低于同期 同档次基准利率的1.1倍，传递到购房者后促使其“持币待购”，看空后期房产价格，销 售压力加大。 银行政策 银行政策情况：从紧的货币政策 “6次”加息 已实施了十年之久的稳健的货币政策将“功成身退”，取而代之的是从紧的货币政策。 中央经济工作会议在部署08年经济工作时明确提出，08年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。流动性过剩和物价上涨将受到抑制。 自2007年3月18日至2007年12月21日， 央行共加息6次，一年期贷款基准利率由6.12%提高到7.47% ；5年以上贷款基准利率已调至7.83% 。 例： 以购买第一套住房，贷款20万元20年期 ，按银行给予利率下限0.85倍的优惠 后计算，月供1509.58元，比末加息前增加98.56元。 媒体舆论 近来，从中央主流媒体到地方各媒体、各大门户网站，关于房地产业 宣传越来越多，主要有：  1、各一线城市成交量进入冰点； 2、中介大量倒闭； 3、房价进入“拐点”； 4、进入春节期间，促销打折最高优惠**万元等等。 宏观政策小结 从上面分析可以看出，从大政策环境、银行信贷政策、媒体舆论导向上看，都对房产开发不利。 但宏观政策是面向所有开发商的，如何在这种宏观平台上把握住有限的购房客户，需要我们加强管理，提高品质，将项目优势宣传出去。 市场竞争更加激烈 滨州商品房市场整体上仍然是供过于求，体现出彻底的买方市场 特征，市场竞争会越来越激烈。 2006年，滨州市房地产投资16亿元，同比增长近30％； 施工面积、竣工面积、销售面积分别为370万平方米、70万平方米、 60万平方米，同比分别增长17％、41％和47％； 实现销售额近13亿元，商品房供应量大幅增加，加上不可能在短 时间内消化的空置商品房，将使房地产市场的竞争更趋白热化。 竞争项目情况 市场调研 市场情况小结 从市场调研情况来看，几乎目前所有在售项目都规划有高层及小高层住宅，开发商视前期销售情况决定高层开发时间或调整规划。 从供应量上看，除至尊门第、春晖都市花园及中海豪庭外，其他项目目前面市的体量都较小，均为开发商在试探市场情况。 从高层项目的销售速度来看，高层住宅的销售速度都较为多层住宅迟缓。 从高层项目的销售率来看，除名仕家园开盘较高，销售率较高外，其他项目销售率都较低。 从高层项目的销售均价上看，销售均价维持在2000-2800元之间，大多数高层住宅的销售价格在2500元以下。 1、前期来访客户调查问卷结果 目标客户职业 客户居住区域 购房次数 购房目的 目标客户年龄区间分布 客户家庭人口数统计 目标客户家庭收入情况 影响高层客户购房因素 目标客户确定购买的原因 优势（Strength） 地处麒麟湖边，麒麟阁一期及周边几个项目销售良好，大社区已基本成形，使得这一片区人气十足； 本项目规划面积29万平米，一期12万平米，二期5万平米，在同期市场竞争中具有非常明显的规模优势； 地处未来鲁北大道边，景观大道黄河十二路边，具升值潜力； 环境优美，绿化程度高，湖面大，水景秀丽且具有亲水设施； 人性化