成都山水置业山水琨玉项目价格体系方案计划_141ppt_尺度地产.ppt

成都山水置业有限公司 山水琨玉项目 前言 依据本次策划内容的特殊性，在本次工作中，尺度公司将着重围绕本项目的潜在价值与产品自身进行展开，以前瞻、务实、严谨的态度，结合开发目标与市场自身消化能力，对本项目所涵盖的产品结构赋予最合理的价值体现； 由此，本次工作内容将有针对性的展开市场调查及产品研究工作，对相关的宏观经济、整体市场、政策等层面将仅进行针对性的描述。 目录 区域价值点判断 结论综述 本次研究结果，“山水琨玉”项目住宅部分在遵照目前市场消化能力以及产品特征的情况下，最终市场均价为8606元/平米； 其中层差价为低区30元/层，高区40元/层，29-32层为统一价格 同层户型间差异价较大，最大范围为1281元/平米，主要户型差价集中在100-200元/平米； 本项目商业部分考虑其独有的区域口岸及未来巨大增值潜力，一楼部分均价为50699元/平米，负一楼均价应不高于16000元/平米； 酒店部分经过2类系统测算，并结合项目特殊性，2-6楼最终整体价格为7600元/平米。 第一部分 区域经济价值点判断 区域经济环境价值描述 房地产市场价值研究 按照“全域成都”必威体育精装版城市规划，未来的中心城区将逐渐沿人民南路与东大街沿线偏移； 本项目属于原有中央商务区北侧，以金融为主题的骡马市板块内。 “二轴四片”建设，将以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带；盐市口片区、天府广场—陕西街片区、猛追湾—游乐园片区、骡马市片区为重点，对中心城区城市空间结构进行优化；对区域内建筑空间形态、道路交通系统、地下空间综合开发利用、人文景观等方面编制城市设计； 由于“5.12”的影响，中心城区的改造时间将受到一定的影响，但整体而言，本板块的未来发展仍将是建筑空间、道路交通体系、地下空间综合开发等城市升级的重点区域之一 本项目紧邻城市主干道人民中路 作为城市主干道，人民中路与人民南路被喻为成都市主城区的“城市生命线”，而作为本板块而言，其又是该区域内的财富枢纽 作为贯穿城市东西、南北的节点交通区域，车流量巨大，道路路面相对狭窄，加上正在施工的地铁一号线使得本路段交通极为拥堵 1号线骡马市站是地铁1号线与远期规划4号线之间的换乘站。位于西玉龙街、羊市街与东、西御河沿街之间人民中路一段下，呈南北向布置。车站为地下两层12米岛式站台车站，车站总长184.35m，总建筑面积为9579㎡。 地铁的开通将极大的缓解目前严峻的交通局面，也将充分带动中心城区改造，本板块的经济价值与城市地位 第一部分 区域经济价值点判断 区域经济环境价值描述 房地产市场价值研究 清水房均价趋于平稳，集中在8000---9000元/平米（锦江明珠均价8000元/平米、萧邦均价9200元/平米、缤舍均价预计8500元—9000元/平米） 精装房由于产品自身档次不同，市场价格跨度较大，8000---13000元/平米（时代凯悦均价8000元/平米、城市理想均价12000元/平米、壹号公馆均价14000元/平米） 目前区域内商品住宅市场价格集中在7600-8500元/㎡的价格范围内 在该档次产品中，标准间与套一户型是绝对主流，而根据面积大小不同，标间普遍租金价格维持在1100-1300元/㎡.月，套一户型租金价格在1700-2500元/㎡.月 在出租率情况上，除时代凯悦由于尚处于销售阶段，其他同档次产品出租率较高，均在90%以上 A类商业特征： 目前市场价值：4.5-5万元/㎡ 租金价格：240-300元/㎡ 户型特征：开间5.6-6米、进深8-9米 业态：高端零售、专业服饰等 B类商业特征： 目前市场价值：2.5-3万元/㎡ 租金价格：150-200元/㎡ 业态：特色餐饮、服饰、营业厅等 目前区域内经济型酒店主要特征为： 规模：100-150间，以连锁型酒店为主 房价：120-200元/间.天 客群特征：旅游、家庭、休闲型居多 商务酒店： 规模：200间左右，普遍在180—280间 房价：220-400元/间.天 客群特征：商务、旅游 第二部分 区域市场产品调查 住宅部分 商业部分 酒店部分 地铁经济价值点判断 第二部分 区域市场产品调查 首先，作为中心城区内不多的在售物业，本项目在后期经营中不仅将面对中心城区各板块在售物业的直接竞争，在后期的物业经营中，也将面对具有较强投资价值的现房物业的市场挑战。所以，本次对于产品市场的调查，将对该情况所涵盖的相关的物业进行有针对性的深入研究，使本项目在正式销售时能有效规避竞争锋芒。调查物业如下： ROME国际 壹号公馆 城市理想 新城市广场 皇后国际 锦江明珠国际公寓 萧邦 缤舍 ROME国际 位置：青羊区成都市青龙街18号（人民中路二段42-64号） 规模：总建筑面积:54276.94平方米，总户数: 630户