尺度地产—深圳市房地市场资讯(07年32期).doc

热点透视 楼市轮回周年庆还是周年祭 应不是旧轮回新循环 “8·31”三周年：土地制度在曲折中行进 “面粉比面包贵” 疯狂地价引发泡沫隐忧 专家解读经适房“有限产权”是否影响已购房者？ 北京限外令执行严格版 执行范围溯及既往 北京今年土地供应计划出台 严限低密度大户型供地 广州迎来今年土地出让高潮 北京小户型房8月出现热销 明年有望增长9万套 广州8月楼价直逼万元 比7月每平方米涨431元 “金九银十”两月天津商品房交易量成交价均将上涨 2007中国房地产交易博览会中国建筑装饰材料暨装潢博览会楼市轮回周年庆还是周年祭 应不是旧轮回新循环 2007年9月7日来源:上海证券报 整数或周年对于习惯于“逢整”庆祝或反省的中国人来说，有着特殊的意义。每一次周年的到来，都是一次对过往的总结和对新开始的展望。 对于踯躅前行又关乎千家万户的中国房地产业来说，每一次重大政策的出台，都毫无例外地成为了今后很多年里享受里程碑式纪念待遇的事件。到了这个9月，曾经震动市场的很多政策恰逢“周年”，住宅结构调控的“70-90”政策颁布一年了，密集加息周期已经三年了，取消协议出让土地的所谓“8.31大限”也整整三年了。这个楼市，又发生了哪些变化？还将走向何方？ “周年”周而复始。只是希望，不会再是旧轮回的新循环。 3 周年“8.31”大限，招拍挂推广下的囤地潮 2004年的8月31日是所有开发商都难忘的一个日子。当年4月，国土资源部、国家监察部联合出台了71号令———《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。其中规定，“8·31”是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过土地招拍挂的形式进行出让；同时，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在“8.31”前补交齐全，补交后方能办理土地证或再行转让，且需在2年内实施开发，否则政府可把该土地收回。 作为深刻影响中国房地产市场的政策之一，“8·31”所代表的显然并不只是个时限，而是改变中国房地产行业发展思路的一个转折点。不过，对于全面实行土地招拍挂执行3年之后的评判，也存在得失同在的看法。 “其实任何政策都有一个推进的过程，不是说过了‘8·31’之后，土地市场什么都好了，‘8.31’就像一盏灯，在此之前土地市场各方就像在池子里摸黑跳舞，而一到点，灯亮了，大家才看清原来所处的是这么个环境，身边有这么些人，而以后就可以‘清楚’地做事了，这是大限所带来的积极的直接作用。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚如此比喻。 中房集团理事长孟晓苏也在一次有关“8·31”大限三周年的讨论上指出，招拍挂出让土地好处有几点，首先是有效地抑制了土地寻租，同时也使地方政府从土地中得到了更多的收益。但是，由于土地招拍挂造成的土地价格不断攀升、不断引发“地王”出现，最后终要摊入房价，让购房者承担。“要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，在这方面我们还要有一些深层的思考。” 另外，“8·31”大限的命令一下，地方的响应不可谓不积极，各大城市纷纷制订相关细则，表示将对没有付足土地出让金的，或付足土地出让金但在具备开工条件之日起2年内囤积土地尚未动工的，作收回处理。可是，3年过去了，不少市场人士却质疑清理闲置、整治囤地快成了一纸空文。 以上海为例，3年前有消息就披露上海尚有6000公顷土地闲置在开发商手中，“8·31” 大限后这些土地何去何从引起业内外强烈关注。但至今看来，相关工作取得何具体进展我们并不清楚，只是看到因供应不足而导致的楼市失衡、房价上涨有愈演愈烈之势。 有专家指出，一是上海人多地少，近几年土地出让呈递减之势，特别是住宅用地更是萎缩明显，二却是清理闲置的执行情况不乐观，别说两年期限，不少闲置了五年的土地也未见收回。目前，市场仍等待着消化存量土地以缓解供需吃紧的局面。 也有市场人士表示，由于各大城市的闲置土地清理工作往往涉及市区两级政府、相关部门、房地产开发企业等多方面的利益，存在较为复杂的历史遗留问题，因此处置起来难度比较大。 1周年“70-90”政策，住宅结构尴尬依然 回想一年多前，“70-90”结构调控政策呱呱落地。九部委联合制定的37号文———《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，套型面积在90平方米以下的住宅比率要达到开发面积70%的要求被明确提了出来。如今，一年已逝，从各方统计的数据来看，“70-90”政策似乎在推行上面临不小的阻力，供应结构依然尴尬。 “70-90”政策出台已然一年有余，尽管政府三令五申，但小户型供应比例上升得极为缓慢。近期，40个重点城市信息系统数据显示，在批准的预售商品住房供应中，90平方米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%提高到今年前七月的39.26%；面积占