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MSN:zhouming0429@ 课程大纲 房地产开发项目释义 房地产开发流程 房地产开发项目管理知识 课程讨论与经验分享 第一部分 Part 1房地产开发项目管理知识与技能  课程大纲 1.房地产开发项目释义 2.房地产开发流程 3.房地产开发项目管理知识 4.课程讨论与经验分享 5.后 序 1、房地产开发项目释义 1.房地产开发项 目释义 2.房地产开 发流程 3.房地产开发项 目管理 4.后序 1.房地产开发项 目释义 2.房地产开 发流程 3.房地产开发项 目管理 4.后序 2、房地产开发流程 1.房地产开发项 目释义 2.房地产开 发流程 2.1流程图 2.2关系示意图 2.3阶段解释 3.房地产开发项 目管理 4.后序 2.3、房地产开发主要阶段解释 2.3.1、 前期的准备（工程开工建设前——选择及研发产品及生产许可取得）  前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 “四证”:《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》都是在这个阶段取得的, 而其中《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。  2.3.2、 建筑施工阶段 （生产制造产品） 建筑施工阶段是开发商委托建筑施工企业（建筑业资质序列划分：施工总承包、专业承包、劳务分包）进行项目建设的阶段。 施工阶段主要参与方：建设单位(项目管理单位)、勘察（设计）单位、监理单位、施工单位 该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资 金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 2.3.3、 销售阶段 （卖出或租出产品，资金回笼、实现利润） 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定 着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售， 是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验 收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 《城市商品房预售管理办法》 第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 5W1H 原理(开展管理工作前的思考…… ) What 管理什么 ，管理的对象（企业 项目及职能部门） Why 为什么，管理的目标(长期与短期，企业规模、效益、经营指标,体系运行; 项目进度、质量、成本) Who 谁来管，权责利分配（全员) When 什么时间管，事前、事中、事后(全过程) Where 管理哪里,全方位 How 管理方法，制度、流程、工具表单（公司、项目），资源保证措施（人、 财、物、方法、环境），