(超高层)深圳超高层物业-益田假日广场营销.ppt

深圳，中国改革开放二十年的精华 华侨城，深圳城市中的精华区域 假日世界：华侨城最不可复制的城市资源 假日广场：假日世界中的最精华部分 因为我们为创造精华而思考! 因为我们为降低客户风险而思考! 因为我们为实现地块最大价值而思考! 关于超高层的思考 关于超高层的思考 超高层在深圳发展情况 国内外相关案例借鉴 超高层价值如何实现 超高层在深圳----(1) 超高层在深圳----(2) 超高层开发两种方向：住宅+写字楼 开发的共性：城市地标性，城市结点区域 写字楼消化不是市场阻力点 超高层在深圳----(3) 超高层开发住宅物业存在不同程度的问题 大户型物业难于消化，价格难于实现； 超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象 超高层价值对于价格的支撑点不足 “商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑 超高层物业开发方向(4) 国内外相关案例借鉴 (1) 国内外相关案例借鉴 (2) 国内外相关案例借鉴 (3) 国内外相关案例借鉴 (4) 本项目超高层发展方向是什么？ 超高层最佳的结合形式是什么？ 此结合形式市场是否存在空间？ 关于超高层的思考 深圳写字楼市场 深圳酒店市场 深圳酒店式公寓市场 华侨城区域市场 深圳写字楼市场 未来市场发展前景 各区域特点及相应卖点 市场相对差异性及价格支撑 深圳写字楼市场 (1) 深圳写字楼市场 (2) 深圳写字楼市场 (3) 华侨城区域市场 (4) 区域特点：国际化，具有生态、人文的办公环境 客户群特征：小型设计公司，高科技公司、广告公司 需求特点：大区域氛围，独特个性的发展型企业 市场差异性：独特的生活区域，商务价值 价格支撑点：区域的稀缺性 (生态+景观+旅游) 价格预期：9500—10000元/平米 (保守预计) 深圳酒店市场分析 深圳酒店业发展特点 华侨城酒店经营模式 华侨城酒店未来发展空间 是否为酒店式公寓提供发展空间 深圳酒店市场 (1) 深圳酒店市场 (2) 深圳酒店市场 (3) 深圳酒店业发展以圈层划分 酒店业发展依附于旅游区域 华侨城独特的商务旅游的酒店业模式 华侨城酒店市场 (4) 华侨城酒店有四家星级酒店 华侨城酒店平均入住率已达65% 酒店集团形成为定位提供市场基础 度假休闲性质商务公寓在市场上并不多见 深圳酒店式公寓分析 酒店式公寓的发展空间 酒店式公寓的价格支撑 酒店式公寓的后续问题 相关的硬件配置 深圳酒店式公寓 (1) 传统意义的酒店式公寓： 起源于欧洲，在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业； 专门管理公司统一管理，酒店的性质相当于个人住家 深圳酒店式公寓 (2) 酒店式公寓发展 (3) 深圳是最早兴起酒店式公寓的城市 1993年，万科开发的荔景大厦首提酒店式服务公寓概念 1995年，地王大厦，云峰花园、庐山大厦相继提出 1997年，汇展阁一个月售完，最高价39000/平米创天价 1998年，大量酒店式公寓概念楼盘上市----- 2002年，丹枫白露产权式酒店公寓红遍鹏城 酒店式公寓客户类型 (4) 酒店式公寓位置要求 (5) 位于高级写字楼附近，交通方便 位于酒店密集的繁华市区 邻近写字楼，有较完善的商业 酒店式公寓需求分析 (6) 酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑； 价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套 华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异； 需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足 价格预期：8500—9000元/平方米(保守估计) 关于超高层的思考 市场综合定位 写字楼与公寓面积配比 价格支撑点的寻找 超高层消防问题的处理 超高层开发假设 小高层开发假设 本项目开发方向 开发原则：风险最小化，利润最大化，成本最优化 开发方向，小高层，纯写字楼，超高层，写字楼+公寓 开发创新：观光功能+开发商形象展示中心+生态功能 市场分析综合结论 超高层：价值=景观+区域+商务氛围，（地标性建筑) 核心均价8500—9000 写字楼：价值=纯粹+侨城特色+少量+景观 （差异） 核心均价=9500—10000 酒店式公寓：价值=区域+酒店+商务+软件服务（差异） 核心均价=8500—9000 开发过程中既要弱化住功能，又要回避纯写字楼形象， 整体形象定位 第四代商务空间革命---5L+5A生态智能商务空间 生态价值的体现 中庭，中外广场相结合 空中花园的设计 复式办公间的设计 层高设计的考虑 可呼吸的