(新景祥)六安三十铺项目整体定位跟物业发展建议.ppt

三大开发理念构成本项目的核心开发策略 一：功能复合化规划少量集中式商业和会所，使社区的生活形态丰富化； 二：高性价比高性价比是贯穿项目始终的重要策略，项目应在“高性价比”方面做足文章。 三：产品多元化以多元化的产品策略，形成全面的市场覆盖，最大限度地争夺市场，实现快速走量 区域尚未规划商业中心，存在很大发展空间，因此本案可率先打造商业中心，而随着区域中心形成和住宅开发量支撑（未来有581亩土地供应），根据本案区位、未来客流量、核心客户分析，本案商业定位应为社区型商业，其商业的核心客源主要来源于周边开发项目、产业园区各类员工和外来商务人流。 经开区、市区中高端住宅 经开区、六安市区 多改 镇区中高端住宅 （如香溪庭院） 三十铺镇区 首改 镇区开放式商住社区 三十铺镇区 首置 镇区原住民为主， 外来人群为辅 公务员 镇区开放式商住社区、 经开区中端住宅 三十铺镇区、产业园区 首置、首改 周边乡村人群为 主，镇区原住民为 辅 产业工人 产业园中高端住宅 产业园区 首改、首置 外来人群为主 中高层管 理技术人 员 经开区别墅类项目、 产业园别墅（如紫荆庄园） 经开区、产业园区 多改 外来人群为主 企业老总 级 产 业 园 区 就 业 市区中高端住宅 六安市区 多改 镇区中高端住宅、经开区 经开区 首改 镇区开放式商住社区 三十铺镇区 首置 镇区原住民为主 本地经营/就业 经开区中高端住宅 六安市区 多改 经开区中高端住宅 经开区、六安市区 首改 镇区开放式商住社区 经开区、三十铺镇区 首置 周边乡村为主，镇 区原住民为辅 外出务工（返乡置业） 主力置业楼盘类型 置业方向 置业属性 区域来源 工作属性 市场客户盘点 根据本案所在三十铺镇区、园区市场客户调研，分别据工作、区域、置业目标进行客户初次梳理。 客户研究 在此基础上，根据置业目的与支付能力将市场客户分为三大类，并对每一类进行深入研究。 市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，置业目的多为就近置业、婚房等刚性需求 刚性需求 置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区品质的关注力度较大 改善居住 市场高端客户，看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善及身份象征等 高端置业 市场客户盘点 客户研究 参照项目： 紫荆庄园别墅产品 高端客户现状——高端客户主要体现为产业园区企业老总级客群，社会地位和财富层级较高。 高端客户现状 100万元以上 总价承受能力 整体比例较少，市场针对性推售项目尚未开盘 客户量级 产品形式/居住圈层/地段价值/环境资源 客户关注因素 身份形象 客户置业目的 产业园区企业老总/企业高层管理人员；镇区富裕人群 客户构成 多次置业 置业次数 高品质大户型产品/别墅类产品（260㎡以上） 需求产品 高端客户现状小结—— 置业目的多出于身份展现需要或政府导入。 关注因素相对单一，看重产品及居住圈层、社区规划。 客户盘点 高端置业客户盘点 高端客户特征——高端客户显示出较强的封闭性，市场对应项目不够使得客户长期外流。 是否有可能市场化 封闭性 目前高端客户客观存在，但体现出较强的封闭性，尚未有市场化项目将其挖掘 三十铺镇市场高端客户特征—— 高端客户对产品关注较强，对于产品形式的占有意识强，因此有可能被好产品调动 是否有可能回流 外流 趋势 许多高端客户都在经开区、六安市区乃至合肥等等级较高的区域购买较好的产品 尽管产业园区等级不高，但是便利性的就近优势使得高端产品实现成为可能。 尽管高端客户显示出封闭性与外流趋势，但在区域就近优势下，好的产品、项目打造仍然可以将该批客户市场化或拉回园区市场。 客户盘点 高端置业客户盘点 中高端改善客户现状 70万元以上 总价承受能力 市场中高端项目体量较少，且部分与高端、中端项目重合 客户量级 产品设计/项目形象及园林景观/地段价值认可 客户关注因素 改善居住/带有长线投资性质的自住 客户置业目的 中小型私企业主/企业高管/政府公务员 客户构成 二次置业或以上 置业次数 类洋房多层、独栋双拼别墅（160㎡以上） 需求产品 中高端改善客户现状小结—— 由于针对项目较少，市场原有中高端客户较分散，整体市场未出现较明晰的市场集中。 改善客户现状——中高端客户大量存在，但当前市场整体供应量较小，区域外流严重。 客户盘点 改善居住客户盘点 参照项目： 香溪庭院别墅产品 改善客户特征——对市场保持关注且自身价值体系明确，不同驱动因素导致流向出现分化。 中高端客户多有重复购买行为或倾向，且目前以地段驱动为主。 三十铺镇市场中高端客户特征—— 重复 购买 中高端改善客户对价格并不敏感，有好项目多会保持强烈关注。 不同 驱动 因素 产品驱动——对产品感知度高，容易被创新或优质产品及社区所引导，足以克服区域配套