地产规划建议.ppt

L6 F L/C L7 L/C F L8 F 美食百老汇 C L5 L L T T C/J C Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 T T T T C/J F C F F Leisure 休闲餐饮 Formal 正餐 Casual 简餐 Junk food 快餐 Take away现拿即走 F 项目风险应对建议——营运风险应对 风险2：活动场地较为分散，没有大型活动场地，空间平衡感较差 大型活动中庭缺乏、仅在首层存在，五层中庭略显空间不足，相对项目体量来说配套不够 手段：运用科技手段，形成视觉焦点 方法：在首层中庭空间安排活动的升降舞台（可以由首层上升到高层空间） 目标：打造独特的活动空间，形成新的视觉焦点 多功能升降展示舞台 L1 项目风险应对建议——营运风险应对 风险3：未来商业竞争将会更加激烈，项目在景观设计、细节表现上的吸引力不够 手段：1、增加体验性景观 2、增加人性化设计 方法：1、能够引起话题的活动的、多变的、可拍照的体验性景观 2、体现人文关怀的户外等候区等景观 不同时段出现白天与黑夜的变幻 不同时间水景会有不同变化 主题街区位置 （L2-3、L3-4、L7-8、L10-11） L6 L5-8 多功能跳跳泉 服务中心Concierge 问讯中心Information Centre L1 L5 色彩多变音乐喷水池 Music Fountain L5 人性化设计细节 儿童主题厕所 朝北大悦城硬件考虑建议 广告牌的开发及条件预留 花车位置要预留上下水 活动场地要预留上下水、地插及吊件等，方便各种活动的举行 预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） 餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 停车场汽车美容位置要预留上下水 在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出 朝北大悦城硬件考虑建议 广场空间要预留地插、电等以便日后场地的租赁 活动场地要预留上下水及吊件等，方便各种活动的举行 花车位置要预留上下水 预留车展位置，并充分考虑预留坡道、承重是否足够等条件，方便车辆进出 提供给餐饮及零售租户地下空间及电力规划 挂饰装置预留管线 户外广告牌的开发及条件预留 餐饮位置需要前期规划预留更大量的烽火水电等条件 每层都要规划出员工洗手间及吸烟位置（每一个餐饮位置都要预留出洗手间，餐饮租户若大于300平米要求员工不允许进入公共洗手间） 电梯预留足够的广告位 考虑滚动广告位位置，并预留足够电力 停车场汽车美容位置要预留上下水 在商场4F铺设地砖、地灯等，将百货公司人流引出 朝北 大悦城 建筑规划建议 2008年9月 目录 一、项目解读 项目概况 项目平面图 二、风险分析 招商风险 营运风险 三、未来工作重点 一、项目解读 项目解读——项目概况 朝北大悦城 所属商圈：朝青商圈 地理位置：朝阳北路与青年路交叉口东北角 商业类型: 综合体/购物中心 商业面积：23万平方米 商业定位：现代超级家庭购物中心 开业时间：2009年底 根据区域及其他商业密集区域的差异性，推出“家庭购物”理念来适应区域居民的消费特点，同时开拓“一站式体验消费模式”的综合体，改变传统的商业形态。 朝青商圈区域商业中心正在不断成型，是项目发展的历史机遇。 项目解读——平面图总结 二、风险分析 招商： 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏主力店招商的吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临较大的租赁及租金风险 项目风险 营运： 每一层对应面积较大，人流如何有效带动 大型活动场地如何在各个楼层不同分布，与公共空间取得平衡 未来商业竞争将会更加激烈，如何有效地吸引消费者 风险分析 朝北大悦城的建成将弥补区域内大型商业中心的缺乏，然而如此大的体量，加上朝青板块目前商业的发展状况，要实现顺利招商和成功运营尚需要花费较多的精力。 项目招商风险 项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴尬位置，缺乏对主力店的招商吸引力 5F作为第二首层，现有规划缺乏聚集人气及活动的空间及场地，不能给人震撼的感觉 目前布局如何更好的体现家庭娱乐的气氛 主题不够鲜明，可塑性较弱 10-11F面临很大的招商和租金压力 项目风险应对建议——招商风险应对 风险1：项目双首层设计及2-4F平面布局，令2-4F处在尴