《红地产》独家发布全球城市综合体排行榜.doc

《红地产》独家发布全球城市综合体排行榜 HYPERLINK HYPERLINK 新浪房产2010/12/7 11:55:50 自法国拉德芳斯，世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。它们是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。本期《红地产》纵观世界各大城市综合体，按其建筑面积和体量排名，对它们做一些简单的介绍，希望能对中国城市综合体的运营给出借鉴。 　　自法国拉德芳斯，世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头、日本的东京中城、六本木、难波城，德国柏林的索尼中心，新加坡的新达城，中国北京的国贸——它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。 　　随着城市快速发展、交通网络的提升、城市规模扩大和城市化程度的不断提高，功能集约化更高，规模更大的城市综合体成为高端商业地产开发的主流模式。 　　城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping mall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。它一般以一种功能为主、多种功能配套为辅、大多为高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”。 　　根据国务院发展研究中心对2003年以来建成和在建的100个新城市综合体的研究表明，65%城市综合体的含有酒店、办公、商业、公寓等四大功能。与建筑综合体不同的是，后者是多种物业类型的简单组合，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。而城市综合体是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。它与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高的外部经济条件，其内部组合则要求功能的协调。 　　在融合了居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活要素的城市综合体里有这样的逻辑关系：商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。 　　反之，综合体的这种整体和有机性，会造成一种业态的失败而影响整个综合体的运营。 　　美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏城市综合体的一个基本功能——居住，一直难以形成良好的协调功能。在后来的开发中，开发者认识到功能的不足，于是在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。 　　洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是城市综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础。 　　此后，日本东京六本木新城、香港太古广场，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。 　　城市综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。 　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 　　通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 　　应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 　　城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 　　城