xx海关办公楼物业管理建议书（doc78页）.doc

目 录 第一章 公司简介 4 一、 实力雄厚的招商局物业管理有限公司 4 二、 招商局物业管理系统结构 6 三、 企业经营业绩 7 四、 充足的人力资源储备 8 五、 企业文化 8 第二章 北京海关办公楼物业管理服务的整体设想及策划 9 一、 北京海关办公楼基本情况 9 二、 物业管理服务的整体设想及策划 10 （一）项目定位 10 （二）管理思路 10 （三）管理体制 11 （四）管理机制 11 （五）合理的收费，高标准服务 11 （六）管理优势 11 第三章 管理服务承诺指标及采取措施 13 一、 管理服务承诺指标 13 二、 管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表 14 第四章 物业管理的运行 30 一、 拟采取的管理方式 30 （一）北京海关物业管理中心内部管理架构 30 （二）北京海关物业管理中心运作机制 31 二、 管理人员的配备 33 三、 管理人员的培训与管理 34 四、 物资装备情况 42 第五章 管理费用预算 45 一、 管理费用预算表 45 二、 服务报价和物业管理费预算说明 49 第六章 日常物业管理 52 一、 办公楼维护、保养要点 52 二、 机电设备、设施的维修、保养、运行和管理 53 三、 保洁服务日常管理 58 四、 安全保卫日常管理 64 五、 财务会计日常管理 67 第七章 物业管理工作计划 68 第八章 房屋档案的建立与管理 69 第九章 管理规章制度 71 一、 综合服务部 71 二、 工程维修部 71 三、 安全保卫部 73 四、 保洁服务中心 75 五、 行政办公室 75 六、 财务稽核部 76 第十章 结束语 77  公司简介 实力雄厚的招商局物业管理有限公司 中国招商局始创于1872年，一向以“专注实业，开拓进取，重诺守信，服务社会”的精神开拓不同业务，为建设一个安定繁荣的社会而努力。曾开创了中国近代民族航运业和其他许多近代经济领域的先河，在中国近代经济史和社会发展史上具有重要地位。1978年，招商局又因独资开发中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，打响中国改革开放的第一炮，而为海内外瞩目。现在，招商局已发展成为总投资逾700亿港元的多元化现代超大型国有企业集团，被誉为香港“四大中资企业”之一，业务涉及交通基建、运输、工业园区、工业贸易、工程地产、旅游酒店、金融保险等七大产业领域。 招商局物业管理有限公司是上市公司，招商局蛇口控股有限公司（深市 0024）所属从事物业管理业务的专业公司，总部设于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武汉、香港等城市设有地区性公司，管理面积近500万平方米，管理的物业包括写字楼、商场、公寓、住宅小区、别墅区、大型工业园区、酒店等几乎所有的物业管理类型，管理面积及经营业绩居于全国先进水平。并提供写字楼、商场、公寓、住宅小区、大型工业园区的物业管理顾问、咨询服务，同时招商局物业管理有限公司还成立了保洁中心、物资配送中心和工程维修中心，形成了以物业管理为核心，相关上下游产业为辅助的产业链条，使公司迈进了产业化、规模化的经营之路。招商局物业管理有限公司成立以来，遵循“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高效”的企业精神，经过几年的努力和锤炼，已建立了一支懂经营、会管理、业务精、肯奉献、高素质的物业管理队伍。在管理上，公司采用了“中外结合”的管理模式，曾与美国科尔公司、世邦魏理仕等国际品牌物业管理公司进行过良好的合作，并将美国和香港先进的管理方式与中国内地的实际情况融会贯通，使公司的物业管理体系具有鲜明的个性，在市场上已逐步形成了具有招商局特色的物业管理品牌。 目前北京招商局物业管理有限公司在北京管理着包括航华科贸中心、北京国际金融大厦、北京华商大厦、北京凯旋大厦等高档物业项目，管理面积达50余万平方米。国际知名的跨国公司如：摩托罗拉、惠普、三星、赫司特、亚洲银行以及国内知名企业和机构如：招商银行、泰康保险、中国电信、中国印钞造币总公司、中国粮食储备局、北京市仲裁委员会等均已先后入住我们管理的大厦。为了在管理上与国际接轨，我们积极导入ISO9002国际质量保证体系，并于1999年通过认证，使公司的管理步入了标准化、程序化的轨道。无论从管理面积还是管理的档次在北京同行业中均名列前茅，在业内赢得了良好的声誉，因此在中国物业管理协会成立大会上被推选为常务理事单位。  招商局物业管理系统结构  企业经营业绩 招商局物业管理有有限公司管理项目一览表 地 区 项目名称 项目性质 管理面积 北 京 招商局航华科贸中心 顶级写字楼、公寓、商场 320,000M2 北京国际金融大厦 5A级写字楼 103,400M2 北京华商大厦 写字楼、酒店 32,000M2 北京凯旋大厦 高档写字楼 83,954M2 上 海 招商局广场 高档写