第7章节 房地产开发项目的准备.ppt

制作人　丁刚　张奎 第七章 房地产开发项目 的准备 学习目标 1．了解房地产开发项目资金的构成、特点、目的和筹资原则，掌握资金筹集方式、资金成本计算和财务杠杆原理； 2．了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系，掌握常用评价方法； 3．了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用，掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料。 4．了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和招标方式，掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投标的程序以及招标文件的主要内容等 本章纲要 第一节　房地产开发资金筹措 第二节　房地产开发项目规划设计方案的评价 第三节　房地产开发项目报建管理 第四节　房地产开发项目招标投标 第一节　房地产开发资金筹措 一、房地产开发资金筹措的目的 实现项目投资开发目标和企业发展目标 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 二、房地产开发资金筹措的原则 时机适当原则 安全性原则 经济性原则 可行性原则 第一节　房地产开发资金筹措 三、房地产开发资金筹措方式 （一）动用自有资金 （二）争取银行贷款 （三）利用证券化资金 1．发行房地产股票 2．发行房地产债券 第一节　房地产开发资金筹措 （四）通过联建和参建筹资 （五）利用外资 （六）通过预售筹资 （七）利用承包商垫资 第一节　房地产开发资金筹措 四、房地产开发资金成本及其计算 （一）房地产开发资金成本 房地产开发资金成本通常用相对数来表示，即支付的报酬与提供的资本之间的比率，也称房地产开发资金成本率，可用公式计算： K——资金成本率(一般通称为资金成本)； D——使用费； P——筹资总额； F——筹资费用； f——筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。 第一节　房地产开发资金筹措 （二）个别资金成本的计算 1．长期借款资金成本率公式 例：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。 解：10.8％×(1—33％)=7.236％ 第一节　房地产开发资金筹措 2．债券资金成本率公式 例： 　　某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为33％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。 第一节　房地产开发资金筹措 3．普通股资金成本率公式 （1）评价法 （2）资本资产定价模型法 第一节　房地产开发资金筹措 4．优先股资金成本率公式 5．留用利润资金成本率公式 第一节　房地产开发资金筹措 （三）综合筹资成本率的计算 （四）边际资金成本的计算 1．确定各种融资方式的资金成本 2．计算筹资总额分界点 3．计算边际资金成本 第一节　房地产开发资金筹措 五、房地产开发资金筹措方案选择 （一）衡量房地产开发资金筹措方案的标准 1．筹资方案的收益率大于综合资金成本率 2．财务杠杆效应与财务风险之间达到最佳均衡 3．综合筹资成本率最低 第一节　房地产开发资金筹措 （二）房地产开发资金筹措方案的决定程序 根据项目的实际情况，编制房地产开发资金使用计划表； 根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干个可能的筹资方案； 计算各筹资方案的资本结构和资金成本率； 选择资金成本率最低的筹资方案为待选方案； 第一节　房地产开发资金筹措 （二）房地产开发资金筹措方案的决定程序 计算公司的财务杠杆效应，判断各方案资本结构的效益情况； 计算各有关方案的财务比率等指标，判断各方案资本结构的风险程度； 综合比较和分析，对候选方案的可行性进行判定； 如果证明候选方案不可行，则可从余下的方案中选择一个，重复上述过程。直至找到一个资金成本率较低，又通过可行性研究的筹资方案，便是决策方案 第二节　房地产开发项目 　　　　规划设计方案的评价 一、房地产开发项目规划设计方案评价的特点 （一）评价主体的多元性 1．使用者 2．城市规划管理部门 3．设计者和施工者 （二）评价目标的多样性 1．效益的综合性 2．多目标密切相关 第二节　房地产开发项目 　　　　规划设计方案的评价 （三）评价结论的不确定性 1．评价者的主观性 2．项目未来情况的不确定性 第二节　房地产开发项目 　　　　规划设计方案的评价 二、房地产开发规划设计方案评价指标体系 （一）用地面积指标 居住小区用地面积指标是指小区中居住建筑、公共建筑、道路和绿化等所占的用地面积。 第二节　房地产开发项目 　　　　规划设计方案的