第八章节投资性房地产-sdnykjgotoip1com.doc

《财务会计》自学指导 PAGE PAGE 4 《财务会计》自学指导 第八章 投资性房地产 一、基本内容框架 投资性房地产 投资性房地产 投资性房地产概述 投资性房地产的分类 投资性房地产的确认和计量 投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的后续计量 投资性房地产的概念 投资性房地产的处置 投资性房地产的转换 二、重点、难点讲解 知识点一 投资性房地产概述 （一）投资性房地产的概念 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 （二）投资性房地产的分类 属于投资性房地产的项目包括： 1、已出租的建筑物（经营租赁方式出租） 2、已出租的土地使用权（经营租赁方式出租） 3、持有并准备增值后转让的土地使用权 注意事项： 第一，此处的“出租”是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物； 第二，企业对土地使用权已依法取得（通过出让或转让方式取得）、建筑物要拥有产权； 第三，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权； 第四，能单独计量或出售：如部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 第五，下列各项不属于投资性房地产： (1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 (2)作为存货的房地产。 知识点二 投资性房地产的的确认和计量 （一）投资性房地产的确认和初始计量 1、投资性房地产的确认 按照企业会计准则的规定，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 （2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。 2、投资性房地产的初始计量 初始计量原则：投资性房地产按照成本进行初始计量，投资性房地产来源不同，入账价值也有所不同： 投资性房地产取得方式 入账价值 会计处理 外购 买价、相关税费、可直接归属于该资产的其他支出 借：投资性房地产 贷：银行存款 自行建造 建造该资产达到预定使用状态前所发生的所有必要支出 1、发生的成本： 借：在建工程 贷：银行存款等 2、工程达到预定可使用状态，开始办理经营租赁手续，按在建工程余额 借：投资性房地产 贷：在建工程 注意事项： (1)外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产。如果购买后，过一段时间才对外出租，则不能作为投资性房地产。 (2)投资性房地产的核算，要开设“投资性房地产”总分类账户，采用公允价值模式进行后续计量的，还要开设两个二级科目：“成本”和“公允价值变动”。 (3)自行建造的投资性房地产，建造过程中发生的非正常损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 （二）投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 1、成本计量模式 （1）企业一般采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 （2）建筑物采用成本模式后续计量——参照固定资产进行后续计量的有关规定，按期计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 （3）土地使用权采用成本模式后续计量——参照无形资产进行后续计量的有关规定，按期摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 （4）财务处理 ①科目设置：“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”； ②对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。 2、公允价值计量模式 （1）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 （2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 ①科目设置：“投资性房地产——成本”“投资性房地产——公允价值变动” ②注意事项：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。