第二章节_房地产市场跟其运行规律.ppt

《房地产经营与开发》 厦门大学嘉庚学院 林龙镔 第二章 房地产市场及其运行规律 林龙镔 llb@ 内 容 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场结构与市场指标 第三节 房地产市场的特性与功能 第四节 房地产市场的运行规律 第五节 政府对房地产市场的干预 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 房地产经济学定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 1、社会环境：人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，居民思想观念，社区和城市发展形态。 2、政治环境：政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对外资的态度等。涉及资本安全，投资者最敏感的问题； 3、经济环境：经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀； 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 4、金融环境：宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场的发育程度 5、房地产法律制度环境 6、技术环境：材料、施工技术、建筑设备的进步；信息技术的发展和运用。 7、资源环境：土地、能源 8、国际环境：国家资本流动和经济全球化 第一节 房地产市场概述 三、房地产市场的影响因素 1、影响房地产市场发展的社会经济因素： 社会因素、经济因素和政策因素 2、影响房地产市场转变的社会经济力量 （1）金融业的发展 （2）信息、通讯技术水平的提高 （3）生产和工作方式的转变 （4）人文环境的变化 （5）自然环境的变化 （6）政治制度的变迁（香港每年8.5万套住宅的计划） 第一节 房地产市场概述 四、房地产市场的参与者 1、土地所有者或当前的土地使用者 2、开发商 3、政府及政府机构 4、金融机构 5、建筑承包商 6、专业顾问 7、消费者或买家 第二节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。 1、总量结构 2、区域结构 3、产品结构 （不同物业） 4、供求结构 5、投资结构 第二节 房地产市场结构与市场指标 二、房地产市场细分 1、按地域范围细分 2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业和土地市场。 3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场 4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。 5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年公寓市场。 第二节 房地产市场结构与市场指标 三、房地产市场指标 1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。 2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。 第二节 房地产市场结构与市场指标 3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量）、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格指数、房地产租金。 第三节 房地产市场的特征与功能 一、房地产市场的特性 具有市场的一般规律：价值规律、竞争规律、供求规律。还有区别于一般市场的基本特性： 1、市场供给的特点：短期内缺乏弹性；非同质性；市场的不完全性。 2、市场需求的特点：广泛性；多样性（与非同质性吻合）；借助金融信贷机构融资。 第三节 房地产市场的特征与功能 3、市场交易的特点：交易是房地产产权的流转及其再界定；法律程序复杂、严密，交易耗时长，费用用高；需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。 4、市场价格的特点：受区位影响极大；总体呈向上波动的趋势；不能忽视涉及交易主体的个别因素的影响。 第三节 房地产市场的特征与功能 二、房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益 2、显示房地产市场需求变化 3、指导供给以适应需求的变化 4、指导政府制定科学的土地供给计划 5、引导需求适应供给条件的