第五章节房地产区位理论跟城市空间利用结构.ppt

第五章 房地产区位理论与城市空间利用结构 第一节 区位理论概述 第三节 土地区位与房地产业发展 一、区位理论在房地产业发展中的作用 宏观方面：保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。 微观方面：房地产企业为了获得最大限度利润，必然要寻找最佳的城市土地区位，能够取得最大效益的区位土地。 从城市发展的历史来看，城市土地区位开始是自发形成的。但在一定程度上城市土地区位是可变的，随着决定城市土地区位因素的变化。 总之，区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面： 一是能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作； 二是能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。 二、土地区位和城市规划 1.土地区位与城市土地利用规划的相互关系 城市土地利用规划就是运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。 从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异（自然条件、自然资源）。只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态。 各种用地的不同区位、不同布局可获得不同利润，为了获得最大利润或耗费最小成本，就要比较选择最优用途。可见，城市土地规划只有符合土地区位规律，才会符合土地最优利用的原则。 2.住宅区位与城市规划 城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划。 金融商业、服务业在中心用地位于市中心区，依次向外是工业、住宅、郊区农业用地。 在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。 3.非住宅区位与城市规划 城市非住宅房地产是指工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。 在制定其规划时应当注意以下几个方面的问题： 服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求 必须体现综合开发的原则 要突出公共建筑设施配套功能 三、土地区位与房地产投资 1.工业用房地产宏观区位的选择 宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的。 工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。 实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化－工业部门的布局指向。 根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。 2.城市房地产微观区位选择 是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题。 3.区位选择中应注意的几个问题 投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。 选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。 当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题。 一是注意区位升值潜力的分析 二是选择区位具有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析 三是选择区位要运用定量定性相结合的办法 另外，房地产区位选择过程中还应注意： 1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导 2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 3．邻区影响可能会面临改变 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套 四、房地产开发项目的区位分析 1、影响房地产开发项目区位选择的因素分析 一是地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 二是具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 三是开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 四是土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 四、房地产开发项目的区位分析 2、不同类型的房地产项目对区位的要求 居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。 零售商业项目 商业项目的区位选择－实现最大利润。选择原则有： 1）