d__李杰_房地产贷款项目评.ppt

房地产贷款项目评估 房地产贷款流程简介 1、项目评估结论 （一）项目受理情况 　　　　（简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率， 　　　　　建设银行受理并开始评估项目的时间、过程） 　　　 “xx”项目由重庆xx地产有限公司开发建设，该项目位于重庆市渝北区冉家坝景观大道300号。该项目计划分两期进行开发，我行对“xx”一期项目给予了贷款支持，于2005年末完成了一期的项目评估，于2006年2月对一期项目发放贷款5000万元，现已有2300万元销售资金存入我行偿债资金归集帐户。 　　　本次评估项目的是“xx”二期工程，占地面积38.57亩，建筑面积91594.11 m2，容积率3.58，建筑密度34.50%，绿地率30.12%。 　　　xx公司计划从2006年7月正式启动二期项目，向我行提出贷款申请4000万元。我行公司及机构业务部会同经办支行于2006年6月26日到该公司进行调查，收集项目有关资料，了解企业目前的经营及项目开发状况，并到现场调查工程现状，于2006年7月10日完成项目评估。 1、项目评估结论 （二）贷款项目评估结论 　1）建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件 　 　　　经过详细的评估论证，建议在四证齐全、抵押担保落实的前提下发放房地产开发贷款4000万元，期限2年，贷款年利率按同期基准利率上浮30%执行，即7.839%。 1、项目评估结论 （二）贷款项目评估结论 　2）项目的竞争优势和劣势 竞争优势 　　　①地理位置较好，具有较好的潜在区位优势。 　　　②产品以中小户型为主，符合国家长期政策导向。 　　　③一期项目销售情况良好，对本项目的销售将起到较好 　　　　促进作用。 竞争劣势： 　　　①冉家坝片区新楼盘投放量大，市场竞争激烈。 　　　②该项目成本偏高，盈利水平较差 1、项目评估结论 （二）贷款项目评估结论 　3）该项目贷款给银行带来的收益 直接收益：贷款4000万元，按照我行房地产贷款封闭管理的要求，贷款按建设进度支用并从销售收入中动态回收，可以为我行带来419万元贷款利息收入。 间接收益：该笔项目贷款，有利于进一步拓展我行的住房按揭贷款市场，按照住宅销售需办理按揭贷款的比例为70%、按揭成数6成测算，预计将为我行带来接近7600万元的个人按揭贷款项目储备。同时，可紧密银企关系，综合发展公司业务、个人业务。 1、项目评估结论 （二）贷款项目评估结论 　4）银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施 潜在风险： 　　　市场和政策风险。xx地产公司是一家新成立的房地产开发企业，资产规模较小，抗风险能力偏低，企业房地产开发经验也较为有限，对国家宏观经济政策的敏感性也较高，因此国家调控政策的变动对该企业的发展前景将产生十分重要的影响。 风险防范措施： 　　①密切关注国家对房地产市场调控新的政策变动情况以及市场运行情 　　　况，关注本项目建设和市场销售情况，关注该企业的现金流向。 　　②严格执行我行房地产封闭贷款管理办法，加强建设资金监管保证我行 　　　贷款只能用于本期项目建设，防止挪用、混用。 　　③及时掌握项目销售进度，保证项目销售收入与销售进度同步进入我行 　　　归集帐户，及时回收贷款本金。 　　④及时跟进，做好该楼盘个人按揭贷款的服务工作，促进项目开发贷款 　　　向个人按揭贷款的正常转化，分散开发贷款风险。 2、项目主要关系人资信评估 （一）借款人评价 1）借款人简介 　　　重庆xx地产有限公司前身系重庆ss经贸发展有限公司，主要从事摩托车整车及零配件销售，2003年该公司更名为重庆xx实业有限公司，2005年3月再次更名为重庆xx地产有限公司。 2、项目主要关系人资信评估 （二）财务报表计算结果如下： 　　　　资产负债率：44% 　　　　流动比率　：4.16是：流动比率＝流动资产／流动负债×１００％。 　　　式中的流动资产是指资产负债表中的流动资产项目，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、待摊费用、存货等，其中应收账款要以扣除坏账准备后的净额计算。流动负债是指资产负债表中的流动负债项目，包括短期借款、应付票据、应付账款、应付福利费、未交税金、未付利润、其他应付款及一年内到期的长期负债等。通常情况下，这个值大于２的时候被认为该企业的短期偿债能力没有问题。　　　　 速动比率　：0.88是从流动资产中剔除了存货后与流动负债的比值 . 速动资产=流动资产-存货-待摊费用. 一般经验认为：流动比率在2：1比较适当，而速动比率则为1：1 　　　xx地产公司偿债能力较强，但该公司目前开发项目只有“xx? ”，资产规模偏小，抗风险能力一般。 （三）项目其他主要关系人评价 　　　项目开发无其他关系人，故不作评价。 3、项目概况和建设情况评