xxxx0225_苏州_胜浦地块定位跟物业发展建议.ppt

打造园区一流的双语幼儿园 设计建议 符合项目定位（高形象、档次） 设计风格与整体小区建筑风格相一致 幼儿园位于项目西南侧，注重规避周边低档次形象，沿通江路一侧以绿化区隔 经营建议 引进苏州或上海著名双语幼儿园 四点半学校：每天4：30放学后设娱乐托管班以便孩子等待家长 与园区第二实验小学联谊，保证孩子顺利升入重点小学 幼儿园建议 标志性符号——精神堡垒 ——以英国王室标志性建筑元素为蓝本，传递所营造的社区文化； 入口处设置英式雕花铁门，凸显浓郁的英国王室气息及社区尊贵感； 传统英式路灯直至社区，形成道路私有化的错觉，加强领地标签； 标志性的英式钟楼屹立在售楼处门口；欧式雕塑喷泉……售楼处与项目建筑风格浑然一体 标志符号 标志性符号——伦敦特拉法加等比例广场 标志符号 ——社区广场以伦敦特拉法加广场为原型，以水景为亮点，结合建筑布局或雕塑设置以展示项目风情和气势，增加观赏感，使广场成为小区业主重要的社交平台； Trafalgar Square 　 特拉法尔加广场是英国伦敦最著名的一个广场，坐落在伦敦市中心，东面是伦敦城，北接伦敦的闹市索荷区，南邻白厅大街，西南不远是王宫。适中的地理位置和美丽的广场建筑，使它成为伦敦的名胜之一。 The end，Thanks！ * * * * 湖东区东部区域主要项目未来供应分析 产品定位 90 100 110 120 130 140 150 园区部分楼盘主未来力面积范围 路劲主场 海德公园 紫荆园 东湖林语 中海国际 海尚一号 左岸香颂 蝴蝶湾 栖霞地块 时代上城 80 70 湖东楼盘主力面积分布图 单位：平方米 雅戈尔 弘景湾 白塘一号 主流产品：120-160m2 非主流产品：＜120m2 户型定位——150m2以下的精致户型 面积区间：60-150m2 主力面积集中在80-130m2平 之间 总价区间：70万－180万之间 房型 面积区间 一房 舒适型 60-70 两房 紧凑型 75-80 舒适型 90-100 三房 紧凑型 100-110 舒适型 110-130 三房 豪华型 150 户型构成 较高单价、精致户型、合理总价、销售最快 产品定位 吸引湖东区域有着一定经济基础的白领、周边居民，以及被较低总价吸引的被园区大量的主流产品忽略的大量白领阶层 产品策略 在产品规划同时引入概念，提前制造卖点 1. 使概念在指导规划的同时，也能统领营销理念 大概念前置 2. 规划阶段就考虑生活方式，规划又为未来营销服务 生活方式的提前打造，渗透于产品中 3. 集粹全国优秀中小户型设计亮点 引领园区市场同类产品 4. 引入高科技元素 节能材料、设备 外墙保温系统、噪音屏蔽系统、同层后排水技术 产品定位 形象定位——白领菁英，专属社区 形象定位 跳出胜浦 ，比肩湖东 项目定位主题 英式建筑人文繁荣的现代表现, 古今相融又确保未来效果的创新物业 超越周边区域的建筑意识形态 打造湖东首个纯粹英式风情小镇 定位落地——英式风情小镇 产品塑造 社区 区域 国际的、都市的、时尚的、多彩的 引领的、标杆的、界定的、高度的 主 要 内 容 一、项目的战略选择 二、项目的整体定位 三、物业发展建议 发展战略 整体定位 总体规划 研 究 思 路 物业建议 建筑单体 景观建议 户型配比 其他功能区建议 物业建议 总体规划 规划限制和总规划初步建议 项目宗地面积： 4.81万m2 容积率：1 .6 – 1.8 绿化率：≥40% 建筑密度：≤25% 建筑限高：80米（不超过25层） 含4000的幼儿园用地，建面记入容积率计算 中高层临主要市政道路，长边立面须满足从道路中心线到顶层檐口连线不超过45度视线限高。 规划限制 总规建议 容积率：1.8 建筑面积：约 8.658万m2 其中：住宅面积 约 8.2万m2 幼儿园约 4,000 m2 其他公建 300 m2 经济指标 A B 通江路 幼儿园 振胜路 金胜路 绿化景观带 河道景观带 地块价值分析——对于地块的分析，世联认为：从地块的价值来区分，ABC. C 理由： A地块，集河道景观资源及南向的商业资源，且远离城市主干道，比较安静； B地块，集河道景观资源，但有主干道，金胜路的影响； C地块，面临金胜路和通江路干扰，且出去小区主入口，同时幼儿园对其有一定的影响； 价值分析 对于地块的分析，世联认为：从地块的价值来区分，ABC。 项目 建筑组合形式 及面积比 舒适度 低密度产品价值 适用范围 特点 方案一 纯小高层 高 形象提升 形象贡献+收益贡献 可形成国际化的高绿化社区 方案二 小高层、洋房