xxxx山工济南高新区牛旺庄项目定位跟物业建议.ppt

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展 通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌 项目背景及约束条件是我们研究考虑的重要因素 开发商在当地有一定的知名度，开发强度处于上升期 地块周边交通路网一般，对外交通较不便，但同时保证了社区私密与静谧性 项目周边新建小区较多，两公里范围内多家企业和办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商业配套 高新区居住核心区；与各主要区域交通连接较差；地块狭长无自然景观资源，中等规模的开发项目 有利因素 高新区居住核心区发展迅速，区域配套逐步完善 周边项目处于开发成熟阶段，未来居住氛围较好 不利因素 项目通达性较差，交通不便 紧邻牛旺村回迁小区，周边环境较差 缺乏人气 区域房地产市场分析 区域项目100平米以下户型，去化速度最快 项目周边09年以来推出地块主要分布在本地块以东，总建筑面积约278万平米，潜在供应量较大 市场处于成熟期，市场存量少，对项目是利好，但潜在供应量大，受新政影响明显 竞争项目多处于尾盘销售阶段，市场存量少，后续存量不足； 受新政影响，来电来访量下降明显，成交率创新低； 区域户型80-90平米二房去化速度最快，其次是110-120的三房，140以上的大户型去化速度较慢； 区域价格集中在7200-7500元/平米； 区域客群以首次置业的年轻人为主，约占总客群的70%，改善型客群约占20%； 区域客群主要来源于周边高新区大型企业，事业单位员工等，外地在济做生意的个体老板等购房比例较大，约占40%，但受政策打压较为明显； 项目周边09年以来推出地块主要分布在本地块以东，总建筑面积约278万平米，潜在供应量较大。 消费者访谈 项目整体发展战略 本项目市场角色战略 基于项目本身和企业目标选择中端产品线盈利模式 项目定位 高新区内目前拥有企业3000多家，拥有大量的高素质产业人群，2009年济南高新区总收入1116.7亿元。 4大支柱产业：电子信息、交通装备、医药制造业和高端服务业占全区总收入的9成以上。 高新区产业发展给人民带来的生活提高显著。 未来随着高新区产业发展，政务区大量商业写字楼的崛起，会带来大量的年轻白领 产品定位原则： 各类户型抗风险分析：在买方市场情况下，宜以市场主流热销产品为主，控制风险 高新区住宅产品以100平米以下的二房为主，从整体户型面积供应看，90平米左右户型供应占到户型总供应的55%左右。 保证东西两地块居住品质为前提，以板楼为主，配以少量塔楼，通过总价控制选择中端客户群，控制大户型产品体量 以二房户型供应为主，其次为三房产品，90平米以下户型占70% 参照周边楼盘价格，采用市场比较法得出本项目目前均价为7100元/平米 预测1年后项目入市价格约7500-7800元/平米 地块价值解析—依地块资源不同，确定商业和住宅价值排序 整个项目可划分为居住区、底商配套区 围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划 “大面宽”、“短进深”的薄、短、板式高层 上海嘉宁荟：做出特色园林，以提高楼盘整体形象 楼间景观营造 底商的顶部露台绿化——为居民提供更多绿化空间 底商设计建议:不仅满足区内需要，还要着眼于服务整个社区 居住在人流量庞大的小区内，安全性与避免干扰是影响客户居住感受的重要指标 住宅的新型材料的使用。 安全措施，安全措施主要通过智能安防和物业管理的合作实现。 配置各种安防探测器，如红外幕帘探测器、燃气泄漏探测器、烟感探测器、紧急求救按钮 24小时365天安全保卫；24小时365天车辆管理。 本项目启动模式选择——高性价比先行 项目开发分期建议 —由西向东滚动开发 分期原则： 国家对房地产宏观调控力度加大，但对小户型产品是利好 济南市场，尤其是高新区市场小户型产品稀缺 随着市场的发展，政策的调整，高端产品放在后期开发 项目总体量约24万平方米，总销售周期3年，总开发周期4年 本项目开发节奏控制 地下停车位设计建议 将地下停车室顶板局部开口，将阳光及自然风引入地下停车空间，结合环境在开口部位种植绿化，形成各种景观区域。 根据市场需求及对未来发展趋势的预测，建议车位按1：1比例配置。 配套规划建议 地下车库入口设计 车库入口造型也是园林的一部分；利用造型拼接、色彩跳跃、虚实间的对比和反光照明设施的应用，提高其夜间识别性，令回家成为美丽的旅程。 地下车库入口 地下车库入口 地下车库入口 地下车库入口 室外健身设施 配套规划建议 健身设施区 健身设施区 智能网络化使住宅符合智能化发展趋势，更便捷的处理社区的集约化管理 附加值建议 入住客户服务：热情、周到、细致、耐心，为客户提供人性化的优质服务 专业保洁公司； 定期走访客户； 房屋代理租赁服务