xxxx泰盈置业水岸花城209地块物业发.ppt

* 主景观节点 次景观节点 主轴线 副轴线 依据地块资源进行户型分布 标杆型产品：中央景观四周边（五期）；湿地公园一侧（四期） 实惠型产品：一期到四期都有实惠型产品，依开发推进而减少。 主流型产品： 一期到五期都有主流型产品，依开发推进进度和地块景观资源，分别配置主流型产品。 五期（洋房）： 主流型产品20% 标杆产品：80% 四期： 实惠型产品10% 主流型产品50% 标杆型产品40% 三期： 实惠型产品20% 主流型产品80% 二期： 实惠型产品40% 主流型产品60% 一期（花半里户型） 实惠型产品50% 主流型产品50% * 项目物业管理建议 * 物业管理建议 物业管理的价值一般在业主入住后才能深刻体会，并不是在前期就能有明显感知的“显性价值”。因此，在项目销售期，物业管理不是主要的发力点，不需要在市场平台之上再做大成本投入或大规模创新。 建议： 1. 本项目的物业管理在控制成本的前期下，尽量向平台的高水平看齐（平台的高水平为：有基本保安、保洁，社区门禁系统，楼宇对讲系统）。 2. 可以在营销阶段展现物业管理的价值（售楼处保洁、保安站岗、指挥泊车等），为项目的高价高速销售提供动力。 不一定比别人好，但是一定不比他们差！！ 小投入，大收益！！ * 软性管理，专业的礼宾服务，给客户带来尊贵体验，不显著增加成本的情况下给项目加分 软性管理的优势在于：以人对人的服务为主，相对硬件设施节约成本，而又显而易见。 保安和保洁人员一律统一培训、统一着装上岗，与目前北郊市场其他项目拉开差距。 * 基本的技防设备——出入门禁和楼宇对讲系统，营造社区安全感 出入门禁和楼宇对讲系统，对于项目价值和销售速度的提升都起到了较好的作用。 建议本项目要看齐市场达到物业管理较高水平的项目，配备基本的技防设备，保证社区安全。 * 停车方式建议——首层架高半米，设置半地下车库 半地下成本比全地下土方开挖量少，成本低 地上部分可以做一些绿化，车库出入口、上盖等可以成为景观的一部分。 半地下车库四周可做一些柴火间，满足部分业主的储物需求。同时半地下通风口可满足柴火间的采光。 道路 楼座 楼座 半地下车库 绿化 0.5米 半地下车库示意图 半地下车库入口 半地下车库通风口，可保证柴火间的采光 * 自然通风采光、部分绿化，生态车库突出人性化 与外部连通的部分，通风、绿化 通过地下车库的楼梯，直接到达楼座单元 * 项目分期开发建议 * 项目分期开发的原则与策略 每期产品分配： 一期以中档高层产品低价入市（与区域市场价格持平），热销开局；随着开发推进和品质拉升，稳步拉升。 项目亮点分配： 主要资源和展示亮点分期逐一展现，二期确保一举奠定高形象认知，三期形成整体景观，推动四期和五期的主流产品和标杆产品，建立价值支持体系； 地块开发顺序： 按照图例所示的分期顺序开发，便于形成完整的城市界面，利于项目形象展示和价值拉升。 * 主景观节点 次景观节点 主轴线 副轴线 户型配比初步建议 五期（洋房）： 主流型产品20% 标杆产品：80% 四期： 实惠型产品10% 主流型产品50% 标杆型产品40% 三期： 实惠型产品20% 主流型产品80% 二期： 实惠型产品40% 主流型产品60% 一期（花半里户型） 实惠型产品50% 主流型产品50% * 一期策略要点和户型配比 户型面积（㎡） 总价 （万元） 套数（套） 建面 （㎡） 85.98 29.2 128 11005.44 113.16 38.5 128 14484.48 86.57 29.4 64 5540.48 120.18 40.9 64 7691.52 总计 —— 384 38721.92 策略要点：考虑到现阶段209地块的项目形象还没树立起来，建议启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次部分推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点，保证快速回现。 注：一期采用的是【花半里】1号楼及3号楼的户型； 楼层按32层、均价按3400元/㎡计算得到以上数据。 * 项目分期开发价值提升曲线 一期 开发周期 项目价值 价值稳步切入 二期 售楼中心全新亮相 社区入口展示 城市界面展示 样板房展示 推出更多主流户型 提升项目价值 亮点 社区 价值稳步拓展 创新的规划设计 水岸花城价值体系梳理 推出实惠型产品 部分主流户型 稳步起势 景观主轴完成 社区会所完成 入口临街商业入驻 样板房展示 释放项目利好 主流产品创新 三期 价值平台再提升 四期 五期 价值平台完善 价值平台成熟 社区景观形成 景观体验 社区会所完善 样板房展示 主流产品创新 景观全景呈现 中央水景体验 社区会所完善 社区商业成熟 样板房展示 标杆产品创新 * 以上仅是水岸花城209地块「前期策划」的一部