大庆市房地产市场研究探究.ppt

大庆市概况 大庆市概况 大庆新城三大优势 　　从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高——低——高的增长趋势，具体原因如下： ★06年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。 ★07年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在2400—2600元／m2之间。 ★08年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元／m2。 由以上对比可以得出以下结论： ★07年去化面积相当于06年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加； ★08年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4 月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。 经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论： 一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性发展阶段； 二、对比06、07年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势； 三、07年由于供应量、项目位置的影响，致使总体销售均价小有回落； 四、由于东城区新开项目多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数项目比邻生态环境优良的区域，故08年东城区房地产的综合指数（即价格、去化率）将超越西城区。成为全市的关注亮点； 五、在所有大庆人的心目中，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房”这一特性。 单位：万平米 市场情况--整体市场去化量对比 市场情况--整体市场去化量对比小结 销售率 西城区 东城区 西城区 东城区 西城区 东城区 94% 93.4% 76.3% Solution ２5% 75% 50% 100% 86% 15％ 42% 去化率=当年销售面积：当年土地供应面积 市场情况--区域市场去化率对比 ★如图可以看出06年东、西城区销售率基本持平。而07、08年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的项目，故能受到市场青睐。 ★进入08年销售率较低是因为，大多数项目或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化高峰将会在8、9月份体现出来。 市场情况--区域市场去化率对比小结 2006年销售情况统计 18个 开发楼盘数 2776元 销售均价 94% 销售率 1.2万套 销售套数约 137万m2 销售面积 146.3万m2 已开发商品房 2007年销售情况统计 23个 开发楼盘数 2731元 销售均价 67% 销售率 约2万套 销售套数约 255万m2 销售面积 397万m2 已开发商品房 ★上表显示，07年的销售率虽低于06年，但总销售量明显高于06年；进入08年期房地段号召力和价格（利润）增长将成为本年度的看点。 11个 开发楼盘数 3020元 销售均价 22% 销售率 约4500套 销售套数约 42万m2 销售面积 194万m2 已开发商品房 2008上半年销售统计 注：以上已开发商品房194万㎡为06年后续项目供应量及07年新开项目的供应量之和。 市场情况--06-08年度销售统计 市场情况--06-08年度销售统计小结 大庆城市 概况 房地产市场 情况 客群定位 客群定位 由于大庆是一个资源型城市，有其自身的地缘特殊性。 首先，在吸纳客户群的档次上，不应仅把目标定位于高端客户群，还应吸纳大量中端客户群和部分低中端客户群；此吸纳手法可通过社区组团划分来进行区割。 其次，从地缘上讲，目标放在大庆全市、城市周边区域； 再次，从置业角度上讲，吸收养老度假、再次置业、首次置业、投资置业、异地商居置业等； 最后，从客群所能接纳的总价范围上讲，小户型为25—55万；中等户型为40—80万；大户型55—110万；服务式公寓为35—70万；叠/联别墅为120—180万；独栋别墅为200—350万。 客群定位 客群定位 客户购房时考虑的因素 结论：价格依旧是消费者购房最敏感因素，其次是地段与环境。 客群购买目的 度假/养生 游玩 疗养 炒卖 常住 投资 商居 提高居住品质 改善居住环境 出租 本地工作 商旅