第8组房地产项目开发提高经济效益的途径.ppt

设计阶段重要性 设计阶段的费用占总成本：1%-2% 初步设计阶段影响工程造价可能性：75%-95% 技术设计阶段影响工程造价可能性：35%-75% 施工图设计阶段影响工程造价可能性：5%-35% 在满足同样功能的条件下，一个技术经济合理的设计可降低工程造价5%-10%，甚至可以达到10%-20% 建筑设计经济性 英国建筑学家P·A·斯通在其《建筑经济学》一书中指出，经济的建筑并不一定是最廉价的建筑，而是一种美观的而且在建造费用、运营费用、人工费用上都便宜合算的建筑。（达到适用与经济的平衡） 目前建筑设计存在的问题： 不重视建筑方案的经济性研究（华而不实；过于安全） 忽视建筑使用中的消费成本 技术与经济相分离（设计人员缺乏经济观念） 设计缺乏竞争，监督机制不健全 设计阶段成本控制的方法 1.推行设计监理制度 2.在设计中引进竞争机制（进行设计方案必选，特别是经济方面） 3.运用价值工程优化设计 4.采用限额设计 5.强调设计阶段的“全寿命”概念 6.加强设计单位与甲方交流与沟通 影响建筑设计方案经济性的因素 建筑层高 建筑面积 建筑平面 建筑结构选择 建筑造型 容积率 建筑间距 建筑密度 通过控制以上建筑物的经济技术指标，实现空间的合理空间布局，节约用地从而提高房地产开发的经济效益。 建筑平面 建筑物平面形状对建筑的造价有显著的影响。一般来说建筑平面越简单，单位造价就越低。 内部房间布置、功能区分、结构布置 外墙与饰面材料数量（墙建筑面积比率） 场地平整、土方开挖、散水及屋面费用等 相同的建筑面积，单位造价由低到高顺序排列的建筑平面形状依次：正方形、矩形、L形、工字形、不规则形 60 40 30 50 30 30 仅以矩形与L形平面形状的建筑相比较：L形建筑比矩形建筑的围护外墙增加6.06%的工程量，相应造成施工放线的费用增加了40%，土方开挖的费用增加了18%，散水费用增加4%，屋面增加2%。就整栋建筑而言，单位造价增加了5%左右。 建筑层高 层高对建筑成本影响 内外墙及饰面的面积增加 可能导致建筑总高度增加而引起基础设施荷载增加而改变 空间体积加大造成水、暖、电、空调设备容量增加 施工期间脚手架及模板数量增加，施工难度增加 层高每增加10cm，造价成本增加大概1%~2%左右 建筑设计其他因素 1.增加建筑层数可以节约用地，但是随着层数增加，节地幅度逐渐趋于稳定，同时层数增加会带来造价、能耗增加，施工复杂以及安全隐患，因此要根据实际要求合理选择层数。 2.合理提高容积率可以节约用地，但同时还要考虑建筑的密度，以保障日照、通风、消防、交通的基本需求。 3.加大进深也可以降低建筑周长和面积比率，节约用地。 限额设计 概念：按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计。将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分布工程，各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以保证总投资不被突破。 优点：促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平，真正做到用最少的投入取得最大产出的有效途径。 限额设计分为两类： 经济性技术指标：即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值，如建筑结构钢筋含量、砼含量。 造价指标：即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值，如平米造价、单方造价。 设计阶段强调“全寿命”概念 建筑的“全寿命周期”指建筑从策划，设计到施工、运营最后直到拆除整个过程。 一般的建筑建设周期只有几年，而运行周期可能达到50~70年，因此运营阶段所消耗的费用、资源和所产生污染、碳排放相比于建设周期更大，影响也更久远。 建设期造价 运营期费用 房地产开发项目提高经济效益的途径 —施工阶段 陈进道 房地产开发项目提高经济效益的途径 —施工阶段 工程施工是工程设计意图的实现，并形成建筑实体的阶段，同时也是提高房地产项目经济效益的关键阶段。它也是形成工程项目质量和工程项目的最终使用价值的重要阶段。 在施工阶段，提高房地产开发项目经济效益的途径主要有以下三方面： 一、质量控制 二、成本控制 三、进度控制 房地产开发项目提高经济效益的途径 —施工阶段 一、质量控制 加强施工质量控制，能提高项目的质量效益，从而提高项目的经济效益。质量效益是在降低项目成本的前提下，满足工程质