01 商业物业管理概述.ppt

第一章 商业物业管理概述 物业管理教研室 曹蕾 请问以下属于商业物业的是： 长沙顺天财富大厦 雨花区政务大厅 长沙运达喜来登国际酒店 高桥商品仓库 长沙远大工业厂房 高桥批发市场 黄兴路步行街 新世界百货商城 南门口出租的公寓 一、商业物业的类型 （一）划分商业物业的标准 划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即： （1）经营性 （2）公众性 （3）服务性 作为商业物业，必须同时具备以上三种属性。 （二）、商业物业的类型 根据第三产业的部门划分和商业物业的三个属性，商业物业大致可分为： 1、办公物业 指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。可分为如下不同类型： 按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型 按商务楼的功能可分为单纯型、商住型和综合型 按大楼现代化程度可分为智能化大楼和非智能化大楼 按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼 2、酒店物业 酒店一词是从英文“Hotel”译过来的。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。 商业性酒店 度假酒店 长住性酒店 汽车酒店 除此以外，国外还有会议酒店、赌场酒店等 3、商务物业 为商品流通、销售而进行经济活动的场所，可以分为零售中心（购物中心）、批发市场（交易中心）和街区商铺等类型 4、娱乐休闲物业 主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。按照设施与功能，可分为综合性的娱乐休闲物业（社区会所、会员制俱乐部、主题公园）和专项性的娱乐休闲物业（舞厅、卡拉OK厅、保龄球馆等） （三）商业物业的特点 需要良好的商业氛围 追求设施的先进性 有很高的租赁比例 以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点 二、商业物业管理的模式 （一）自建自营 特点： 开发建设单位本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分 以自用为主，只有部分出租 经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失。 该类型的物业多为酒店物业，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现代管理理论的要求，实行所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司进行经营管理。 （二）自营与专业物业管理相结合 由开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。 （三）委托经营 由开发建设单位把建成的商业物业委托物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作。 三、商业物业管理的内容 制定管理计划 签订物业管理委托合同，启动物业管理工作 制定租金收取办法 协调业主和承租人的关系 四、物业服务企业的选择与评价 （一）选择物业服务企业的指标 能否令业主满意 专业服务水平 管理服务收费标准 （二）物业管理工作的评价 与租户有良好的沟通 及时地收取租金 及时地处理好租户的有关抱怨 较好地达到出租率的目的 物业维修状况良好 物业经营服务费用没有突破实现的预算 及时提供有关的物业报告 能为业主的利益主动地提出建议 对业主和租户的批评或建议反映迅速 LOGO LOGO LOGO