05早期介入跟前期物业管理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 任何装修都必须符合楼宇原先设计时的工程技术规范和技术指标。 物业装修的法律规定 建设部《住宅室内装饰专修管理办法》 禁止行为： 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 其他影响建筑结构和使用安全的行为。 未经批准不应有行为 搭建建筑物、构筑物； 改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； 拆改供暖管道和设施； 拆改燃气管道和设施。 批准权限 1）非结构变动由物业管理公司负责查勘、鉴定、批准。 2）结构变动，物业管理公司可代为报请房地产行政管理部门批准，并收取代办服务费。 3）专用设备（如煤气仪表、管线等）的变动，必须报请主管部门批准，物业管理公司可有偿代办。 物管公司的管理责任 1、登记、监督、竣工验收 2、与装修人签订管理服务协议 3、禁止行为的告知义务 物业装修申报备案 （一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）； （二）申请人身份证件； （三）装饰装修方案； （四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； （五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案； （六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件 非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 室内装修管理服务协议 （一）装饰装修工程的实施内容； （二）装饰装修工程的实施期限； （三）允许施工的时间； （四）废弃物的清运与处置； （五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求； （六）禁止行为和注意事项； （七）管理服务费用； （八）违约责任； （九）其他需要约定的事项。 业主责任与义务 1、申报并经批准 2、同物业管理企业签订协议 3、保证金 1）业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。 2）装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。 3）装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定之行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。 4、垃圾清运费 小区内建筑垃圾清运费应按物业所在区县物价部门核定的建筑垃圾清运费标准，向准备装修居室的业主或使用人收取。业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业或环卫部门不得收取该项费用。 三、档案资料的建立 档案资料包括两种 业主或使用人的资料 业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料 主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。 档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整。整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的资料。归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。 入 伙 案 例 预收物业管理费是否合理 ？ 汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。 　　汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。 案情分析： 一、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？ 二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？ 点评： 1、《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 2、开发商既然选聘了物业管理公司，就要将物业管理公司的情况和收费的标准，在订立商品房买卖合同时告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。 3、由于多数项目属于期房预售，开发商在销售时，对于许多物业服务的设施、设备还无法确定，因此有关物业管理的协议的签订，还是要放在交房时，至少是在订立商品房买卖合同后。 对于购房人来说，如果在订立商品房买卖合同时，就提供了有关物业管理的协议文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，则要认真地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。 4、如果像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住