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07房地产项目风险跟不确定性分析解析1
第三节房地产开发项目不确定性分析
盈亏平衡分析
敏感性分析
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一、盈亏平衡分析
基本原理
计算方法
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1.基本原理
概念
又称为保本分析或损益临界分析，是通过分析产品产量、
盈利和成本之间的关系，找出盈亏在产量、单价、成本等方
面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的影响程
度，这个临界点称为盈亏平衡点（BEP）。
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1.基本原理
各参数相互关系
产品销售利润=产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金
产品销售收入=产品销售量×产品单位价格
产品销售成本=单位变动成本×产品销售量+固定成本
产品销售税金=产品销售收入×税率
收入=f（销售量）；成本=f（销售量）
当收入=成本时的销售量，称之为（以销售量表示的）盈亏平衡
点BEP。
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2.计算方法
(1)用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点(BEP ）q
y 1 P x y 2 V x F t x
如能达到盈亏平衡，则：y =y
1 2
P x V x F t x
即有：
F
所以： x
P V t
所以用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是：
年固定总成本
BEP
q 单位产品售价单位产品可变成本单位产品销售税金及附加费
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2.计算方法
在对项目进行盈亏平衡点分析的同时，一般还要计算出产
（销）量允许降低最大幅度（ ）：
q
Q BEPq
q
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