xxxx1102_济南_奥体天泰广场项目整体定位跟物业发展建议n.ppt

报告目录 项目问题解决梳理 市场环境分析—— 市场环境分析—— 目前国内主流公寓产品与本项目契合度分析——小户型公寓、小户型居住、酒店服务式公寓是项目公寓类物业可发展方向 项目核心问题—— 公寓项目单盘销售有限，投资客是公寓产品主流客群，如何提升投资价值，扩大客群，突破单盘销售量，保证快速回现？ 案例研究 万科公园5号：中等体量精装小户型公寓，城市稀缺地段，高端配套，万科在京唯一TOP系列产品 逆势开盘，月均消化31套；销售价格平稳上升 关键动作NO1. —— 充分展现项目亮点和特色，建立复合价值展示体系，为客户营造尊贵感 市场环境分析—— 市场环境分析—— 济南金榜翻译公司：天业国际客户 杨总：0531需求面积：200－300平米； 投资物业：住宅+写字楼 天业这边的写字楼以投资为主要购置目的，只要面积合理，通常在200平米以内，价格合理就行；现在自用的的写字楼也在看，但是一直都没有看到合适的，市区面积、价格、地段、产品都理想的写字楼产品其实非常少；对于写字楼的投资回报比较看重，通常在10%左右，但是现在更多的是物业升值的价值，比如现在10000元/平的写字楼过个两、三年的可能就涨到20000元/平，可能这样的收益更加能够实现 非常看好奥体板块区域，现在两边都是高端的写字楼产品，政府也搬到东边，未来的升值潜力大，现在奥体板块写字楼和市区中心的价格差不多，但是市区的写字楼的停车、交通非常不方便，我们现状在泉城广场办公，主要是基于泉城广场作为城市核心区域毕竟能够代表企业形象，以及品牌；向我们这样的中小型的企业，对于企业品牌以及企业形象是有一定要求的，高价值、高品质的企业办公环境易于对客户树立起高端的企业形象； 未来当奥体区域整个商业的集中度达到一定规模时，会考虑在那边办公，现状主要是我们服务的上下游的公司、客户聚集度不足，还是以市区为主，未来那边潜力非常高。 工程装饰公司：国奥城客户 张总 需求面积：200平米以内； 对于购置这边的写字楼产品还是有自用办公为主要目的，面积需求在200平米左右的写字楼，投资产品有适当价格的可以考虑，但是还是以小面积为主，对于产品本身的其它条件不没有太高要求。 我们公司主要以工程为主，现在政府对于东部片区的规划利好重多，对于我们这样公司在这样的区域还是可以看出能够大有一番作为；政府大力建设未来不管公建、住宅等都需要大兴土木，公司选址在这边买写字楼主要是基于这样的考虑；国奥项目整栋给国电，这样大的国企，黄金地产、政府、奥体中心等等，在周边感觉非常有面子，对于企业形象的提升有非常好的带动作用； 写字楼高价值KPI 结合写字楼市场实现溢价模式及项目自身属性条件，项目应采用多层次复合发力 综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期 沿街商业图片 ——资产新锐型投资客户，多为散户投资，看重租金收益、投资回报，以租养房 资产新锐型投资客主要关注：以房养房、区域、投资门槛 ——睿智稳健型投资客户，城市高端收入人群，更看重物业长期升值， 睿智稳健型投资客户关注：物业升值潜力、地段、投资回报率 ——资产转移型投资客户，城市高端收入人群，更看重物业长期升值 资产转移型投资客：政府规划利好、产品品质、增值保值能力 按投资诉求分类，把西安的投资客户细分为成长型投资客户、稳健性投资客户及资产转移三类客户 结合商业市场实现溢价模式及项目自身属性条件，项目应采用多层次复合发力 各类物业市场收益与风险分析 各类物业市场收益与风险分析 各类物业市场收益与风险分析 各类物业市场收益与风险分析 基于LIVQ模型对住宅、写字楼、公寓、商业、酒店市场收益与风险分析 结合市场基于LIVQ进行判断： 住宅—— 市场机会：区域高端住宅认知度高，物业价值高，消化速度快，风险较小； 公寓—— 市场机会：公寓实现价值略低于住宅，能够有效稀释商业物业，作为公建物业市场风险最小； 商铺—— 市场机会：物业价值高，市场供应稀缺，主力店带动前景看好； 写字楼—— 市场机会：高端写字楼市场空白，但客户支撑有限，价值表现及消化速度