xxxx年1月26日房地产新国八条政策的市场影响.doc

2011.1.26日“新国八条”政策的市场影响 一、“新国八条内容” 的颁布背景及分析 内容： 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制； 为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会议颁布了新的措施简称“新国八条”。 分析： 2010年12月中国的房地产市场成交量再度发力，整个成交量再创新高； 2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，是楼市量价齐升的重要原因； 2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能； 住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定； 因此在以上背景下2011年1月26日国务院颁布“新国八条”。以保障房和商品房两条腿并进的政策，力求把房地产拉回到正常的发展轨道，逐步使房地产业“去投资化”，最终形成科学、稳定、发展的房地产市场。 二、“新国八条主要内容”及分析 第一条：进一步落实地方政府责任。 内容： 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 分析： 这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例； 规定中所提的“住房价格控制目标” 应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价； 此条的目的是可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间； 此外，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，如北京、上海、广州及有可能制定出价格涨幅线。 第二条：加大保障性安居工程建设力度。 内容： 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 分析: 今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右； “十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房，保障性住房的加速建设将会分流部分商品房购房者，缓解房屋供应紧张的局面，满足居民的住房需求。 第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。 内容： 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税； 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查； 加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞； 严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 分析: 首先从个人、企业、交易评估、转让四个方面加强了税收的管理力度； 5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。假定一套房屋以100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万； 其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施； 第三，目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上； 第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用； 此次国务院常务会议要求各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，“不仅是为已开征的税种提供基础，更是为全国范围开征房产税提供技术支持。房产税并不是个新的税种，上海和重庆两个城市已宣布将率先试点，最终会向全国推广。” 第四条：强化差别