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xxxx年房地产宏观市场预测(写于xxxx年2月)
核心因素 流动性 M2高速增长,增速远高于GDP,造成市场流动性逐年增长,流动性过剩,引发通货膨胀预期产生 2000年到2013年第三季度末 M2增长94.28万亿 M2/GDP由1.35到2.78 2013年第三季度末M2/GDP之比达到了2.78,进入市场的货币过多。 流动性 过剩 核心因素 流动性 2013年国家货币发行量、人民币贷款余额都超过去年,流动性稳定,预计2014年流动性良好的状况仍将持续 截至2013年11月末,货币供应量(M2)同比增长14.2%,明显高于年初设定的13%左右的调控目标。货币发行量稳中有升,促进了流动性。 1-11月人民币新增贷款8.4万亿元,同比增长10%,已超过去年全年的8.2万亿。国家信贷继续稳定增长。 从当前 经济运行来看, 宏观增长指标偏稳,通胀预期稍有消减,短期经济维持平稳增长,因此今年流动性的稳定状况将会持续,房地产市场量价仍将受到正面推动。 宏观趋势研判 序号 影响因素 作用 1 十二五规划 长期利好 2 保障房 短期内难以投放 3 房产税 短期房价利空 4 限购 有效抑制需求 5 国八条 政府调控决不放松,短期效果明显 6 开发商资金 面临紧缩 7 流动性管理 流动性较强,通胀率稳定 政治背景 调控立足于社会经济稳定,房价调控与经济形势密切相关,保增长依然是首要目标,经济对房地产是依赖仍然很强。 核心因素 流动性较强、通胀率稳定可控的金融背景决定了市场需求依然将保持旺盛。 其他因素 短期内促使房价下行的力量不强,限购将短期内一定程度抑制需求。 政策趋势 供应趋势 价格趋势 市场趋势 四、 参考结论 宏观趋势 研判 预计一线城市成交量一季度探底,二季度开始回升,成交价不受量的影响,全年保持稳中有升 一线城市是宏观调控是核心城市,由于深度全面限购,加之春节季节性成交淡季,成交量将短期内探底,往年的小阳春很难出现; 由于流动性仍然较强,市场需求依然旺盛; 对于成交价,由于一线城市大量需求的支撑,预计全年成交价将稳中有升。 一线城市市场量价走势预测 2014.9 2014.2 2013.9 成交价 成交量 宏观趋势 研判 预计二线城市成交量一季度低位运行,二季度始回升,成交价不受量的影响,全年保持稳中有升 二线城市将因是否限购呈现两种态势,限购城市成交量将应声而跌,由于限购力度很强,将导致投资需求转移,市场回暖速度有所下降;非限购城市亦将进入短暂下滑通道,由于没有限购,将吸纳由限购城市而来投资需求,市场回暖速度较快; 对于成交价,在负利率消失之前,强大的市场需求将支撑房价,限购城市将稳中略升,非限购城市将出现一定幅度上涨。 二线城市市场量价走势预测 2014.9 2014.2 2013.9 成交价 成交量 宏观趋势 研判 预计三四线城市市场成交量一季度下滑,幅度不大,二季度开始回升,成交价全年保持稳定上升 三线城市在调控升级后,受到政策和季节性因素双重影响,成交量2月有所下滑,但下滑幅度不会很大,这类城市主要由刚需构成,成交量将保持稳定增长; 由于大量刚需及一二线城市投资需求转移,预计成交价将稳定上升。 三四线城市市场量价走势预测 2014.9 2014.2 2013.9 成交价 成交量 THANKS! 为了让房地产市场尤其是一线及重点二城迅速回暖降温, 稳定市场预期; 为了表态政府坚持调控政策不动摇、力度不放松的调控决心。 “ 国五条”应声而出。 政策出台背景 政策内容 2013年2月20日,国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作,提出五条调控措施即“国五条”,并在3月1日发布国五条细则. (一)完善稳定房价工作责任制。 各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 (二)坚决抑制投机投资性购房。 严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 (三)增加普通商品住房及用地供应。 2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。 (四)加快保障性安居工程规划建设。 全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制
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