xxxx年房地产市场调控发展态势跟有关住房政策研究探究_450ppt.ppt

房地产市场调控市场发展态势及有关住房政策 谢家瑾 2009年10月 一、本轮房地产市场调控的背景 胡锦涛总书记指出：住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。 这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。 多年来，住房制度改革取得了积极进展， 住房的市场化程度明显提高， 群众住房条件有了明显改善. 房地产开发的市场化运作，对 推动房地产市场和住宅建设的发展、 带动城市基础设施建设、 改善城市面貌、 促进城镇化发展 都发挥了重要作用，作出了积极贡献。 当前,要对房地产业的持续健康发展前景充满信心。对发展中的问题，通过深化改革、标本兼治逐步加以解决。 一方面，要进一步培育规范房地产市场，在科学稳健的调控政策指导下，让市场机制充分发挥作用，使得房地产业自身健康稳定发展，对国民经济的健康发展发挥更好的作用。 另一方面，要加大住房政策的研究，重点是推进住房保障制度的建设，妥善解决中低收入家庭的住房问题，促进社会的和谐和稳定。 谢 谢 大 家！不妥之处，敬请批评指正！ 五）加强促进房地产业持续健康发展的 长效机制建设 1.尊重行业自身规律。 鉴于房地产业与宏观经济的密切关系，近十年来，行业既借助了宏观经济发展的需要，多次抓住机遇加快了自身的发展，但也在很大程度上受制于宏观经济的影响。 尤其是宏观调控政策的影响而导致市场频繁出现较大的震荡和波动，影响到市场的平稳和可持续发展。 因此，要加强行业自身发展规律的研究，既服从于宏观经济调控的大局，又在尊重行业自身规律的前提下加强调控政策的科学性和可操作性，避免市场大起大落。 对市场发展中出现的问题要加强认真深入研究，通过深化改革不断消除体制性和政策性障碍，以促进行业健康持续快速发展。 2.坚持住房市场化的基本方向。 当前应在培育和发展住房二级市场（市场成熟国家存量住房年上市交易量一般占到住房保有量的10%左右）和租赁市场（发达国家依靠租赁解决住房一般在30％左右）上下功夫， 加快形成商品房、二手房市场互补；买卖和租赁市场齐步发展的市场格局， 不断完善房地产市场体系，以改善市场结构、丰富市场供应，减轻市场压力，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。 3.加快建立和完善适合我国国情的住房供应体系。 *鼓励有支付能力的家庭通过市场购买、换购和租赁住房； *引导中等偏低收入家庭通过租赁市场解决住房，以减轻购房带来的较重负担； *对支付能力不足的家庭，通过政府保障性质的直接或间接资助，解决基本住房。 要力求市场机制的不断完善和保障制度建设的科学性，多渠道解决群众住房问题。 住房保障的本质是由政府承担住房市场费用与居民支付能力的差距，帮助居民解决住房支付能力不足问题。 由于保障对象的住房支付能力是千差万别的、需要政府的支持是不同的、分层次的，不宜采取全包的做法。 低保家庭基本上没有住房支付能力，需要政府近乎全包； 低收入家庭有一定的支付能力，可在其家庭负担一定水平租金基础上由政府给予部分租金补贴； 中等收入家庭可能仅给予贷款贴息、贷款利息可抵扣个人所得税等财政、金融和税收政策支持就可以； 对特定群体需要提供特定的保障（如美国对退伍军人购房的担保制度、对部分农民的建房给予一定补助等）。 4.逐步完善住房保障制度。 1）考虑到我国是一个发展中的大国，保障需求大、保障能力低，当前的住房保障工作宜按照低水平、广覆盖，分层次、差异化，以及住房保障方式的多样性的原则去推进。 2）坚持以租金补贴为主，实物配租为辅的廉租住房实施方式。 不同的住房发展阶段可采用不同的保障方式。如住房供应短缺时期，一般多采取建房供应的方式；在供求关系缓和后，一般采取现金补贴的方式。 我国城市廉租住房政策的实施仍宜坚持实行货币补贴和实物配租相结合的方式，尽量通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。 现阶段多采用按月发放租金补贴的的做法，即期资金投入量相对大规模建设廉租住房要小很多， 有利于尽可能多地涵盖需要保障的对象， 有利于建立廉租住房对象的进入和退出机制， 有利于住房保障制度的长远发展。 3）出台鼓励社会各方面（机构和个人）向廉租住房对象提供出租住房的免税政策，以挖掘既有资源更多地筹集廉租住房房源以满足现阶段对保障性住房的需求。 4）应科学划分、从严控制廉租住房的供应对象。这既能减轻财政负担，也有利于地方工作的推