沉淀总结_房地产市场综合研究探究(思源顾问).pdf

北京奥林匹克公园中心区 商业、文化兼容商业地块策划 房地产市场综合研究 二零零四年九月 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 目 录 综 述 4 一、全国房地产市场分析 8 1.1 中国房地产市场整体表现良好 9 1.2 中国房地产市场未来仍将持续向好 15 1.3 小结及对本项目的影响 21 二、北京市宏观经济分析 23 2.1 2003年北京宏观经济增长良好，经济结构进一步优化 .. 23 2.2 固定资产投资、房地产投资对北京 GDP贡献很大 27 2.3 较长时间内北京市经济将会保持持续快速增长 31 2.4 小结及对本项目的影响 32 三、北京房地产市场分析 34 3.1 95 年以来北京房地产市场的特点分析 34 3.2 北京市房地产供给在高增长上趋于平稳 39 3.3 北京市房地产需求在高增长的基础上趋于平稳 42 3.4 供需比例逐渐趋于合理，空置率有所下降 43 3.5 北京市房地产价格稳中有降，逐渐趋于合理 45 3.6 土地交易公开操作促进地产市场平稳发展 47 3.7 对北京市房地产市场未来走势的判断 49 3.8 小结及对本项目的影响 54 四、北京房地产区域市场分析 55 机密 第 1 页 思源顾问 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 4.1 北京地产市场区域状况 55 4.2 南城地产逐渐发力 58 4.3 西城地产仍是市场大热点 61 4.4 奥运概念将继续引领北城地产市场 63 4.5 东城地产有可能持续放大 65 4.6 小结及对本项目的影响 67 五、奥运会对北京房地产市场的影响 68 5.1 历届奥运会对主办城市房地产市场的影响分析 68 5.2 奥运会对北京房地产市场的影响 81 5.3 政府行为推动，奥运加速京城地产升值 85 5.4 瘦身、后奥运及其影响 88 5.5 亚奥及周边区域是北京地产市场新的增长点 97 六、房地产政策分析 99 6.1 2004年房地产政策目标及影响 99 6.2 2004年房地产政策的相关影响 102 6.3 小结及对本项目的影响 106 七、典型类比区域分析 107 7.1 典型类比区域界定 107 7.2 典型类比区域的功能定位 108 7.3 对典型类比区域功能定位的分析 110 7.4 结论及建议 111 7.5 本案物业功能配比分析 114 机密 第 2 页 思源顾问 新奥集团 奥林匹克公园中心区商业地块策划方案 7.6 本案商业物业功能配比的确定依据 117 八、北京房地产分物业市场 123 8.1 北京公寓市场分析 123 8.2 北京写字楼市场分析 128 8.3 北京