城市房地产管理法_2.pptVIP

不能。由于双方所签订的担保协议约定的以债务人的房产进行抵押，并没有办理抵押登记。依据担保法和房地产法的有关规定，抵押关系不具有法律效力，债权人的债权实现只能依照债务人履行一般债务进行，对约定的抵押不能优先执行。 案 例 本章小结 第三节　房地产交易 一、房地产交易概述 三、房屋租赁 二、房地产转让 一、房地产交易概述 　　（一）房地产交易的内涵 　　房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、 房地产抵押和房屋租赁等活动。 　　房地产交易内涵可以从狭义和广义两方面理解 （见图13-6）。 图13-6 房地产交易内涵 （二）房地产中介服务机构 　　房地产中介服务机构广义上包括所有为房地产 市场主体的交易活动提供机构，狭义上则仅指法律 确认的三种特定机构，即房地产咨询机构、房地产 价格评估机构、房地产经纪机构。 　　设立房地产中介服务机构应当向工商行政管理 部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 房地产中介服务机构应当具备法人资格，能独立地 承担民事责任。 二、房地产转让 　　（一）房地产转让的概念与条件 　　房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与 或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 　　因建设用地使用权取得方式的不同，房地产转 让包括以出让方式取得建设用地使用权的房地产转 让和以划拨方式取得的建设用地使用权的房地产转 让。 （一）房地产转让的概念与条件 　　以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应当符合条件（见图13-7）。转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。 图13-7 转让房产时应符合的条件 实例分析 甲房地产开发公司转让房地产的行为是否有效 　　甲房地产开发公司通过竞标以出让方式获得了 公司所在地城市中心区的一片土地，用于房地产开 发，投资总额1亿元。在支付土地使用权出让金1300 万元后，由于公司资金链出现问题，无法继续进行 投资，于是决定先行出卖房屋建设图纸，用得到的 房款进行投资建设。问：甲公司转让房地产的行为 是否有效？ 　　分析：甲公司的行为无效，因为其从事的房地 产转让行为不符合以出让方式取得土地使用权情况 下转让房地产的条件。 （一）房地产转让的概念与条件 　　以划拨方式取得建设用地使用权的，原则上 是不允许进入市场的，但可以有条件地转让（见 图13-8）。 图13-8 以划拨方式取得建设用地使用权的转让条件 （一）房地产转让的概念与条件 《房地产法》规定不得转让的房地产（见图13-9）。 图13-9 《房地产法》规定不得转让的房地产 （二）房地产转让合同 房地产转让合同包含两方面内容（见图13-10）。 图13-10 房地产转让合同的内容 （二）房地产转让合同 　　根据“认地不认人”的原则，转让房地产 时，建设用地使用权出让合同上载明的权利、 义务必须随之转移。房地产转让合同的建设 用地使用权的使用年限由当事人约定，但不 得超过建设用地使用权的剩余期限。 2010年，某房地产开发公司以6000万出让金从政府取得500亩土地的使用权。出让合同规定土地用途为住宅建设，土地使用权限为40年，土地使用权人项目投资总额20%后方可转让。2012年该房地产开发公司完成了土地的基础设施建设后，便将该土地转让他人，在转让合同中约定：土地使用权的期限为40年，土地用途50%为住宅建设，50%位商业设施建设。且该土地用途的变化已经经过有关部门认可。 请问: 该土地使用权转让是否符合规定？ 案 例 该土地使用权转让不符合规定。该转让合同由于土地使用权人对土地进行了相应的开发建设，在得到土地管理部门关于土地用途变更的条件下，可以转让土地使用权。 但合同中约定的土地使用权再转让后的土地使用权的期限不符合规定，应为无效。 案 例 （三）商品房预售 　　商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业在商品房尚未竣工前，将正在施工的商品房预先 出手给购买者的行为。 　　商品房预售是聚集资金、加快房地产开发的捷 径，也是国际上房地产开发的通行做法，特别是对 于发展涉外房地产业具有积极的意义。 （三）商品房预售 　　考虑到商品房预售可能产生的流弊，《房 地产法》第45条对商品房预售的条件作出了明 确的规定。 　　商品房预售人应当按照国家规定，将预售 合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地 管理部门登记备案。 三、房屋租赁 　　（一）房屋租赁的概念 　　房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其 房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。 （一）房屋租赁的概念 　　房屋租赁是一种双务的、有偿的法律行为， 如表13-3所示。 表13-3 房屋租赁的双方关系 租赁关系 法律关系 所有权 出