xxxx郑州金沙湖高尔夫物业发展建议.ppt

测算前提一：两方案总体量框定 测算前提二：对需要进行经济测算的成本进行预估，不同条件下，投入有所不同，规划方案略高于定位方案 测算前提三：各物业类型价格确定 测算前提4：公建配套投入周期如下 测算前提5：参照市场销售速度，拟定销售周期和启动区规模 定量分析小结： 规划方案：投入大、资金回转速度慢，资金峰值高，但整体收益大； 适用范围：适用于企业现金流充裕，且对风险的承受能力强。 低密度产品的稀缺是未来的趋势，在项目可以见证的未来我们对洋房在竞争中的地位更加乐观 在未来竞争体系中的占位 从土地市场现状和发展趋势来看，高层平层官邸抗性在一定时间内仍然较大，洋房等低密度是稀缺和受欢迎的产品 从一线城市经验来看，高层平层大宅出现的环境是城市房地产发展成熟，高端客户视野开阔、接受度高。在目前阶段的郑州出现大量大面积平层产品，较为超前。 从城市发展水平看 洋房产品稀缺，接纳程度仍然较高 高层平层官邸有一定客户群，但基数较小，接受度有限 市场接纳度 市场上洋房产品稀缺，定位低密度最大化 高容积率高地价决定了高层高密度项目为主 周边市场供应 产品分级，高端+市场主流 市场的绝对领先者，泛高端化 未来的竞争地位 评判点 规划方案 定位方案 从周边土地市场的状况来看，未来我们的竞争项目集中在龙湖高端住宅区，规划为多层、高层； 郑东新区主要以高容积率高层产品为主； 南三、南四环主要以高容积率的旧改为主； 从蓝宝湾的市场实证我们可以看到，高层大平层的抗性在目前较为明显。 随着城市化进程的不断推进，高层大平层官邸出现是一种趋势，但在银根紧缩和对价格敏感的市场上，产品体量需要合理需要控制。 方案评价总结： 规划分析 定位分析 规划方案有更多的顶端产品、更好的形象支撑 资金峰值高、整体收益高，但投入大，资金沉淀 定位方案拥有更好的现时市场接受度 空中大平层产品体量和面积过大，超出市场发展水平，接受度低 规划方案风险点在于更多的公建和商业投入 两种方案没有本质的差别，只是选择策略的不同。无论最终选择何种方案，均要合理兼顾收益与风险的平衡。 世联认为，在当前银根缩紧的背景下，从企业实施多项目运作、滚动开发的视角，建议选择资金使用效率高的方案。 定位方案资金使用效率高、抗风险能力强 定位方案的弊端在于顶端产品较少，形象上行难度略大 2 启动区策略 1 启动区位置与规模 启动区策略 地块价值分析 分期开发次序建议 启动区位置及规模 居住用地综合分析——首先综合考量整体地块与周边的自然资源、城市资源的关系 启动区位置与规模 地块价值分析 3、4地块临经南八路，3地块对面工厂区对地块有不利形象影响；4地块东侧受周边107国道影响较大。 1地块深入腹地，中短期通达性和城市资源搭接不佳，但自然资源环境较好，私密性强； 2地块通达性及城市资源搭接良好，资源性最佳，目前交通通达性条件好，综合条件最优。 1 2 3 4 经 南 八 路 第八大街 机 场 高 速 107 国 道 第十大街 第五大街 第三大街 南三东路 项目通过第八大街快速与郑东新区相连， 未来的第八大街上规划有3、4号地铁线，是通达地块的最主要路线。 工厂 旧居住区 旧居住区 3号地块直面郑州日产装配工厂，虽无污染，但工业区对高端住宅的纯粹性有所影响。 项目被机场高速、107国道所夹，形成相对封闭区域。快速沟通市内、城际、国内各城市，但也对项目带来了一定的噪音和粉尘干扰。 市政规划公园 金沙湖高尔夫 金沙湖高尔夫 本案 机 场 高 速 经 南 八 路 107 国 道 Block1：紧邻高尔夫资源和人工湖，北面为待利用土地，西侧离机场高速不远；目前通达性不好，地块优劣势明显，私密性良好。 Block2景观资源最好，可布置低密度产品 Block3居住价值一般，可布置高层产品 Block4居住价值一般，可布置高层产品 进入性 私密性 噪声 朝向 景观 昭示性 总计 比例 10% 15% 15% 25% 25% 10% 100% BLOCK1 8 13 12 23 25 8 89 BLOCK2 9 14 14 25 25 9 96 BLOCK3 10 12 12 22 21 10 87 BLOCK4 10 10 10 22 21 10 83 居住价值排序：Block2 Block1 Block3 Block4 01 02 03 04 Block1景观资源较好，可布置低密度产品 Block2：项目最好的地块，资源价值最大，私密性最好居住价值感最大。 Block3：紧邻高尔夫和经南八路以及第八大街，进入性和昭示性最佳。但整体居住价值一般。 Block4：地块相对3号地块离107辅道较近，