(开盘一波流操盘)-三限下的房地产项目营销n.ppt

周边竞争项目分析 1 区域价值挖掘 2 品牌价值 3 项目自身价值 4 产品价值 5 规模／项目定位/项目配套等 与三亚对比/与迈阿密对比 碧桂园大盘 黄金沙滩 首席滨海居所／潜力大盘 ／三大发展阶段 价值提升营销 海宸项目 合生滨海城 碧桂园十里银滩 合正·东部湾 万科双月湾项目 金融街·金海湾 富茂威尼斯湾 中信项目 华侨城项目 皇庭波西塔诺 南中国最后的海岸线。 随着城市进程的推进，深、莞、惠已形成大深圳的区域格局，滨海开发向东延伸成为必然趋势。 万科、金融街、碧桂园、合生创展、合正、中信、华侨城等诸多众多品牌开发商进驻，预计整体建设规模将超过5000万平米，南中国最高档次的富人私家度假胜地已是呼之欲出。 大深圳东部滨海湾区格局—— 地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地 周边竞争项目分析 1 2011.07 2010.12 2011.06 目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个，品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临激烈的竞争。 未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂威尼斯湾项目等。 大格局下市场竞争—— 市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年 合正●东部湾， 建面56.7万，250-300㎡独栋、双拼联排，50-150㎡公寓， 100-200㎡洋房 金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓 碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160～450㎡ ，49-160㎡洋房 海宸项目，建面11万㎡，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100～500 ㎡ 万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层 合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套 皇庭●波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套 周边竞争项目分析 1 规模（建面） 景观资源 到深圳距离 规划配套 核心卖点 定位 合正 东部湾 56.7万 一般，一线海景，人造沙滩 1～1.5小时 高尔夫、游艇会、网球场、SPA中心、会所、海景酒吧、特色餐厅、无边际游泳池、风情商业街、五星级酒店等 全度假功能配套（深圳再向东） 精品度假 金海湾 350多万 强势，11公里白色沙滩、16公里原生海岸线 1.5～2小时 喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落 资源+规划利好+区域开拓者（中国的马尔代夫） 大众度假 万科 双月湾 150万 较好，一线海景， 2.5公里双海岸线 2～2.5小时 老年养生设施、儿童乐园、海上娱乐设施、健身设施、生态养生乐园、星级度假酒店、风情商业街、游艇会所 万科品牌、服务、资源 服务度假 本项目 大一期159万 强势，十里银白沙滩海岸线，一线海景，纯净海水8米能见度， 1小时内 五星级酒店、幼儿园、风情商业街、海洋公园 ？ ？ 点对点分析小结—— 区域内各大项目核心卖点及定位明确， 在规模大，资源强势、交通更便捷的优势下， 本项目的核心价值在哪里？ 周边竞争项目分析 1 价值升级 区域价值挖掘、凝炼、提升 产品价值挖掘、凝炼、提升 项目价值挖掘、凝炼、提升 项目产品优势价值点有哪些？ 如何凝练并提升核心竞争点，增强项目竞争力？ 区域价值挖掘 2 【巽寮湾pk三亚】—— 区域价值1：四季皆宜的旅游度假气候 三亚的热带性气候使得旅游淡旺季明显。而巽寮湾更温暖更舒适的亚热带气候，使得全年温差更小，四季都能体验精彩的滨海度假生活 巽寮湾 三亚 气候 亚热带季风气候 热带季风气候 年平均气温 在20℃以上，年平均气温介于13℃~20℃之间 年平均气温25.5℃ 夏季平均温度 25℃左右 28.3℃，极端最高气温35.7℃ 冬季平均气温 最冷月平均气温在0℃以上 最冷月平均气温平均20.7℃ 适宜的度假时间 一年四季都适宜的 9月到第二年5月 三亚之憾：明显的淡旺季之分 旺季：三亚最适宜的旅游时间从10月份到第二年4月。秋冬季温暖怡人，是旅游的最好时候，因此价格也非常高。 淡季：每年5月至9月，因为气温炎热，日照时间过长，非常不适合旅游度假。 区域价值挖掘 2 【巽寮湾pk三亚】—— 区域价值2：高端城市圈下的黄金海岸 相比于三亚的岛屿型度假区，巽寮湾紧邻深港澳城市圈，更强的城市气质将这片