xx关于综合性物业项目的经验分享（ppt 57页）.ppt

世联关于综合性物业项目的经验分享 序： 当都市中心区的土地高度稀缺，城市缺少功能完整的配套功能时，很多建筑形态由平面转为立体，于是，都市综合体应运而生 我们常常听到的问题 通常，在没有任何前提下、在没有任何总体目标下，我们被诸如此类的问题所困扰 我们忽略了的问题——综合体是高效、复合的收益型物业，其开发运营规律必然不同于一般的单功能房地产项目，所以研究思路也必然不同 作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现，所以对城市形态和工作生活形态产生的影响远非单一物业所及 世联认为对以上问题的解答应该遵循以下思路，围绕两条主线进行分析和研究 基于城市发展的大思维确定项目发展模式 基于收益性物业特征研究城市经济和产业发展规律 城市综合体形成的背景 ——城市化进程 从美国大都市区发展历程来看，城市的中心区由原来的单中心向多中心发展，而都市综合体即是城市多中心的有机组成部分。 按照国际上人均GDP与城市化程度的相对关系，我国的城市化进程相对较低，因此，会在城市化进程中产生多个都市综合体 都市综合体与中心城市之间的相互关系 城市的CBD具有最高的中心性 副中心可以同时存在几个，副中心与CBD、副中心之间以城市主要交通干道紧密相连 副中心承担CBD部分功能，可以以某项功能为主，与CBD形成差异性 都市综合体可以存在于CBD，可以存在于都市副中心内，也可以位于CBD和副中心之外的优越区位 都市综合体项目的五种发展模式 项目发展模式确定必须以系统研究为框架，首先确定项目的核心驱动物业 项目核心驱动物业是指能够引领项目形象，使项目相对于于竞争对手具有比较优势的物业 各类物业的比较的基数（数量级）不同，项目核心驱动物业并不一定在项目中配比最大 综合体各种物业相互关系和作用的有机生态系统 都市综合体不同功能关联价值分析 以关注终端使用者利益为研究核心兼顾购买者价值体系的二元客户研究体系 收益性物业的客户价值链网络 兼顾项目长短期利益的盈利模式是确定物业组合和功能配比的前提 综合体不同发展模式各物业类型存在不同的收益方式 影响综合体各物业价值实现的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标 区域属性： 环境资源： 开发目标： 开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义 高容积率和用地局限性深刻影响项目整体定位及发展模式的确定 营销兑现价值 营销兑现价值 世联成功案例 世联成功案例 世联工作阶段划分与工作内容 综合体项目的开发必须明确工作步骤，抓住不同阶段的工作重点，保证项目开发成功 项目整体定位与发展战略报告 物业发展建议报告 世联同时在项目规划设计阶段提供过程服务以协助客户解决过程实施问题，确保发展战略的实施 项目营销战略与策略报告 世联关于综合体项目发展的认识 ——区域价值演变研究 国门商圈—三元桥 三元桥地区由于燕莎商圈的辐射带动而发展起来。随着区域变迁，国门概念超越了燕莎概念成为该地区的区域意向。 以中远、首创、华润三巨头联手打造国门形象为标志，三元桥区域价值得以整合与提升。 中远、首创、华润三家联手打造“国门”形象，大大提升该区域的发展潜力。 华润置地的凤凰城定位实力派高尚住宅 中远的远洋新干线则靠个性化高品质公寓抢占市场 首创第三置业的高品质写字楼定位。 各项目迎合了目标客户群的不同需求，将目标客户群的各种需要“一网打尽”。 随着区域价值的整合与提升，三元桥国门商圈概念逐渐形成，发展成北京新的商务中心区。 三元桥地区内聚集了南银大厦、佳程广场、鹏润大厦、京信大厦、国航中心、中旅大厦、京城大厦等众多高档写字楼。 众多国际跨国企业驻京总部、驻京办、500强亚洲总部、中国总部、国际财团和金融机构等纷纷落足。 区域内聚集的高消费水平人群，促进了商业的持续繁华和不断发展。 三元桥区域拥有众多的金融、商务、餐饮和休闲娱乐场所，如亮马河大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店，长城饭店、昆仑饭店、凯宾斯基饭店、燕莎友谊商城、女人街、莱太花卉市场、家乐福、世纪剧院酒吧一条街等。 高档商业、消费场所的建设为区域价值赋予了较高的增值空间。 三元桥区域以成熟商务氛围为依托，积聚起实力消费人群，刺激了对高档居住类物业的需求，带动了高档住宅和公寓的发展。 区域内云集的众多高档写字楼，吸引了跨国企业纷纷入住，使该区域产生了强大的高档居住类物业需求。外籍工作人员、驻华机构高级管理人员、三资企业老总构成了这部分客户群。 近几年来高档公寓一直是区域内主力开发物业类型。如静安中心、瑞城中心、亮马名居、福景苑、嘉和丽园、国际港等。 案例启示