地产投资管理.pdf

房地产投资管理 中建国际 二〇一〇年一月 主要内容 • 市场环境 • 土地市场与土地资源获取 • 投资可行性研究 • 几点体会 §1.市场环境 房地产投资的循环 拿地 开发 销售 钱 土地 房子 更多的钱 拿更多的地 房地产市场的特点 • 旺盛的需求； • 土地供给渠道垄断； • 运行具有周期性； • 政府宏观调控政策多变； • 产品制造周期长，低流动性； • 产品兼具消费品属性与投资品属性； • 行业兼具经济属性与社会属性。 旺盛的需求 2001-2008北京市人口增长趋势 多变的政策 • 金融政策； • 规划政策； –信贷政策； –规划功能限制； –汇率政策； –容积率政策； –自有资金比例； –户型配比限制； • 投资政策； –规划掌握尺度； –投资准入政策； • 开发销售制度； –自有资金比例； –预售条件； –保障性住房指标； • 土地政策； –资质限制； –土地供应数量； • 税收政策； –土地供应方式； –买地环节的税收； –土地闲置政策； –土地持有税收； –物业持有环节税收； –销售环节税收。 北京住宅市场成交情况 可售情况 完成交易情况 成交价格 套数 面积 套数 面积 均价 （万平 城市 （套） （万㎡ ） （套） 方米） 环比 （元/㎡ ） 环比 北京 92747 1253.09 19115 202.71 11.17% 18478 5.53% 北京住宅成交情况(2009.12.) 2009年交易情况 2008年交易情况 成交套 成交 数 成交面积 成交均价 套数 成交面积 成交均价 城市 （套） （万平方