第02章节 物业管理的全程程序.ppt

一、住户入住 4.利用有利时机向住户宣传各项管理规章制度 5.要做好“业主（住户）管理委员会”成立的组织工作 业主委员会 业主委员会,也称“管委会”,是由小区内产权人或使用人通过产权人大会选举产生、代表该物业区域内产权人或使用人实施物业管理的主体。是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益，是房产消费者保护自身权益的组织。 成立的条件：当小区住户达到50%以上时，应指导业主成立“业主管理委员会”。 业主委员会的职责 业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行以下职责： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； （4）监督业主公约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。　 1999年前半年，调查了12个大中城市（北京、上海、重庆、青岛、沈阳、哈尔滨、太原、杭州、成都、武汉、乌鲁木齐、天津）6000个小区，其中39.42%住宅小区成立了“业委会”；33.42%尚为成立；27.16%不知是否成立。 太原26.04%成立了“业委会” ，远低于平均值；青岛70.99%；杭州62.37%；北京43.97%。 普通住宅小区：33.90%；高档住区：60.17%。 选举产生的占63.22%平均值，其中，太原为51.89%，重庆最高，为86.79%。 某市业主委员会调查 二、物业管理基础资金的落实 资金构成 ①房地产开发建设企业提供的公共设施、设备的维护管理储备金； ②按照物业管理合同的规定向住户收取的“公共设施、设备的维护管理储备金——维修基金； ③按照物业管理合同规定向住户收取的“公共性服务费”； ④物业管理公司开展的“特约管理服务“的收入； ⑤“物业管理经营性用房（或称商业用房）”的经济收益； ⑥物业管理公司开展的多种经营活动的收入； ⑦政府给予适量的“城市维护费补贴”。 其中①和⑤为物业管理的基础基金或称启动基金。 三、物业管理规章制度的制定 规章制度指要求团体中的成员共同遵守的、按一定程序办事的规程和行为准则。 物业管理的规章制度可分为两类： 公司内部的规章制度 对外的规章制度 三、物业管理规章制度的制定 规章制度指要求团体中的成员共同遵守的、按一定程序办事的规程和行为准则。 物业管理的规章制度可分为两类： 公司内部的规章制度 物业公司成立伊始就应该建立起一套科学的、健全严格的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依。这与高质量的物业管理成果关系密切。公司内部的规章制度可分为四个方面的内容： 公司的目标、宗旨； 公司的有关规章制度； 公司的工作程序； 公司各岗位职责。 例如，深圳“中海深圳物业管理公司”成立仅3年的时间，在高层楼宇的管理方面就成绩斐然，成了全国各地物业管理单位争相参观的典范，其成功的经验之一，就是有赖于公司科学的、健全严格的规章制度。如公司规定服务工作中职工要统一穿工作服和戴工作牌，接收投诉电话不得超过三声铃响，对投诉的处理不得超过4h等等。 三、物业管理规章制度的制定 规章制度指要求团体中的成员共同遵守的、按一定程序办事的规程和行为准则。 物业管理的规章制度可分为两类： 对外的规章制度 主要是对辖区的业主、住户订立的。向辖区的业主、住户解释公司的宗旨、权利和义务、管理服务范围及管理服务的方式方法等方面的文件，以及要求辖区的业主和住户共同遵守的行为规则。 例如： ①公共契约——简称公约，是物业管理公司与辖区的业主、住户在意愿一致的基础上双方协定、签署的契约。主要明确的内容：“物业管理公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责”；“物业管理公司和辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任。一般由物业公司拟订，经业主、住户同意并双方签署后生效。 ②辖区管理规定 ③业主（住户）管理委员会章程 ④住户手册 四、物业的接管验收 接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。 1.物业接管验收与竣工验收的区别 2.新建物业的接管验收 3.原有物业的验收 四、物业的接管验收 1.物业接管验收与竣工验收的区别 验收的目的不同：接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。 验收条件不同：接管验收首要条件是竣工合格，并且供电、采暖、给排水、卫